Vous vivez dans un logement classé F ou G, vous avez froid l'hiver et les factures de chauffage s'accumulent, sans savoir si votre bailleur a le droit de vous louer une telle passoire thermique. La réponse est non : la loi Climat et résilience a fait de ces logements des biens non décents, interdits à la location selon un calendrier précis. Voici ce calendrier, le gel des loyers qui s'applique aux logements F et G, et les recours concrets d'un locataire — sans jamais cesser de payer son loyer.
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement très énergivore, dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) affiche une étiquette F ou G. Ces deux classes ferment l'échelle du DPE, qui va de A (très performant) à G (très peu performant). Un logement F ou G cumule généralement une isolation insuffisante, des menuiseries anciennes, un chauffage peu efficace et une ventilation inadaptée.
Le DPE est un diagnostic obligatoire pour tout logement mis en location. Il comporte deux étiquettes — l'étiquette énergie, calculée sur la consommation d'énergie primaire, et l'étiquette climat, calculée sur les émissions de gaz à effet de serre — ainsi qu'une estimation des dépenses annuelles. Il doit être réalisé par un professionnel certifié et remis au locataire dans le dossier de diagnostic technique. Pour comprendre précisément ce que le DPE recouvre, consultez notre guide sur le DPE 2026 : obligations et calendrier.
Un cas particulier mérite d'être signalé : le seuil le plus dégradé, parfois appelé G+, correspond à une consommation d'énergie finale supérieure à 450 kWh par m² et par an. C'est lui qui a été visé en premier par l'interdiction de louer.
Pour un locataire, un logement de ce type a quatre conséquences immédiates : un inconfort thermique en hiver comme en été, des factures de chauffage élevées, des risques pour la santé (humidité, moisissures) et, pour les plus dégradés, l'impossibilité pour le bailleur de continuer à les louer.
Interdiction de louer : le calendrier 2025-2034
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et résilience, a institué une interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores. Le principe est simple : un logement qui n'est plus considéré comme décent ne peut plus être proposé à la location. Le calendrier s'étale jusqu'en 2034.
| Classe DPE | Interdiction de louer | Statut au 1er janvier 2026 | Effet sur le loyer |
|---|---|---|---|
| G+ (plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale) | Depuis le 24 août 2022 | Interdit | Gelé depuis le 24 août 2022 |
| G | Depuis le 1er janvier 2025 | Interdit | Gelé depuis le 24 août 2022 |
| F | À partir du 1er janvier 2028 | Encore louable | Gelé depuis le 24 août 2022 |
| E | À partir du 1er janvier 2034 | Encore louable | Révision possible |
Une nuance capitale concerne les baux en cours. L'interdiction de louer un logement classé G s'applique aux contrats signés, renouvelés ou reconduits tacitement à compter du 1er janvier 2025. Autrement dit, un bail signé avant cette date reste valable ; l'interdiction jouera au moment de son renouvellement ou de sa reconduction tacite — en général au bout de trois ans. Un bailleur ne peut donc pas faire l'économie des travaux pour un logement G qu'il entend continuer de louer au-delà de cette échéance.
Deux précisions encore. Dans plusieurs collectivités d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte), le calendrier est décalé : les logements G y seront interdits à la location à compter du 1er janvier 2028, et les logements F à compter du 1er janvier 2031. Et pour un logement classé F, l'échéance de 2028 est proche : c'est le moment de chiffrer les travaux, et de vérifier les aides mobilisables.
Locataire d'une passoire thermique : quels droits ?
Premier point, souvent mal compris : vous n'avez rien fait de fautif, et vous n'avez pas à quitter votre logement. Le contrat de location reste valable, et l'interdiction de louer pèse sur le bailleur, pas sur le locataire qui occupe déjà les lieux.
Ce que la loi vous garantit :
- Le droit à un logement décent. Le bailleur doit délivrer un logement conforme aux critères de décence fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, pris en application de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Depuis 2025, le critère de performance énergétique fait partie intégrante de ces exigences : un logement classé G n'est plus réputé décent.
- Le droit d'obtenir le DPE. Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique annexé au bail. Si vous ne l'avez pas reçu, ou si vous doutez du classement, vous pouvez le réclamer à votre bailleur ou à son agence, y compris en cours de bail.
- Le droit de demander les travaux. Vous pouvez signaler les signes de non-décence et demander la mise en conformité du logement, puis saisir la justice si le bailleur refuse.
Un avertissement, en revanche : ne cessez jamais de payer le loyer au motif que le logement n'est pas décent. L'arrêt du paiement vous exposerait à une procédure pour impayés. La suspension du loyer, elle, ne peut être décidée que par un juge.
Pour vérifier point par point ce qu'un logement doit respecter, notre article sur le logement décent : critères et obligations détaille les exigences du décret de 2002 et ce qu'elles impliquent pour un bailleur comme pour un locataire.
Le gel des loyers dans les logements classés F et G
Depuis le 24 août 2022, la loi a gelé le loyer des logements les plus énergivores. Pour un bien classé F ou G, le bailleur ne peut plus augmenter le loyer :
- ni par la révision annuelle fondée sur l'indice de référence des loyers (IRL) ;
- ni au renouvellement ou à la reconduction du bail ;
- ni entre deux locataires, lors de la relocation ;
- ni par un complément de loyer, dans les zones où il est encadré.
Concrètement, si vous recevez une demande d'augmentation pour un logement classé F ou G, elle est contraire à la loi : vous pouvez la refuser par écrit, en visant le gel instauré par la loi Climat et résilience, et réclamer le remboursement des sommes indûment versées.
L'effet est double. D'un côté, le gel protège le locataire d'une hausse dans un logement qu'il subit plus qu'il ne le choisit. De l'autre, il prive le bailleur de la contrepartie qui aurait pu justifier l'absence de travaux : dans un logement très énergivore, le loyer n'augmente plus, mais les charges de chauffage continuent, elles, de peser sur le locataire.
Obligation de travaux du bailleur et recours du locataire
Face à un logement classé F ou G, l'obligation de fond pèse sur le bailleur : remettre, puis maintenir, un logement décent. Pour un bien classé G, cette obligation implique désormais de réaliser les travaux nécessaires pour sortir de la classe G, faute de quoi le logement ne peut plus être loué.
Le bailleur n'est pas seul face à la facture. Plusieurs dispositifs d'aide existent, notamment MaPrimeRénov' pour la rénovation énergétique et Ma Prime Logement Décent pour les logements dégradés ou insalubres.
Côté locataire, la démarche utile est écrite et graduée :
- Signalez les désordres par écrit au bailleur ou à son agence, en décrivant précisément les signes de non-décence : froid ressenti, humidité, menuiseries défectueuses, chauffage insuffisant. Une lettre recommandée avec avis de réception est recommandée.
- Joignez le DPE s'il est en votre possession, ou réclamez-le, pour établir le classement du logement.
- Mettez le bailleur en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité, toujours par écrit.
- Après deux mois sans réponse ou en cas de désaccord persistant, saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
La commission départementale de conciliation peut être saisie en amont, mais son passage n'est pas une condition pour aller devant le juge : la saisine de la commission et la remise de son avis sont facultatives.
Logement indécent : conciliation puis juge
Une fois la non-décence établie — par le DPE pour un logement G, par les désordres constatés dans les autres cas — la procédure suit une logique simple : on constate, on demande, puis on saisit le juge si rien ne bouge.
| Situation | Ce que peut faire le locataire | Ce que doit faire le bailleur |
|---|---|---|
| Le bailleur reconnaît la non-décence | Faire préciser par écrit les travaux et les délais | S'engager par écrit sur la nature des travaux et leur calendrier |
| Le bailleur conteste les signes de non-décence | Mettre en demeure par lettre recommandée, puis saisir le juge après deux mois | Réaliser les travaux de mise en conformité |
| Le litige persiste | Saisir le juge, éventuellement après une conciliation (CDC) | Fournir au juge les documents justifiant une éventuelle impossibilité de travaux |
| Le juge constate la non-décence | Obtenir la réalisation des travaux et, le cas échéant, une baisse ou une suspension du loyer | Exécuter les travaux dans le délai fixé par le juge |
Le juge dispose de pouvoirs étendus. S'il constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les exécuter, réduire le montant du loyer, ou suspendre le paiement du loyer — avec ou sans consignation — jusqu'à la réalisation des travaux. Il peut également ajuster la durée du bail.
Il existe toutefois des limites : le juge ne peut pas ordonner des travaux qui feraient courir un risque au bâti, ou qui se heurteraient à un refus d'autorisation au titre de l'urbanisme ou du patrimoine. C'est alors au bailleur de démontrer cette impossibilité, pièces à l'appui.
Questions fréquentes des locataires
Peut-on louer un logement classé G en 2026 ?
Non. Depuis le 1er janvier 2025, un logement dont le DPE est classé G ne peut plus être proposé à la location en résidence principale : il n'est plus considéré comme décent. Les contrats en cours demeurent valables jusqu'à leur renouvellement ou leur reconduction tacite.
Le locataire peut-il exiger des travaux ?
Oui. Le bailleur doit délivrer un logement décent. Le locataire peut demander les travaux par écrit, puis, si le désaccord persiste, saisir le juge après une mise en demeure restée sans effet pendant deux mois.
Le loyer peut-il augmenter dans un logement F ou G ?
Non. La loi a gelé les loyers des logements les plus énergivores : ni révision annuelle sur l'IRL, ni augmentation au renouvellement, ni hausse à la relocation, ni complément de loyer.
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Un logement conforme se prouve : DPE valide, critères de décence respectés, informations reportées dans l'annonce. Pour un bailleur, c'est la condition d'une mise en location sereine ; pour un locataire, c'est la garantie de ne pas signer un bien qu'il faudra ensuite contester.
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En résumé : une passoire thermique est un logement classé F ou G. Le G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025, le F le sera au 1er janvier 2028 et le E en 2034. Dans ces logements, le loyer est gelé depuis le 24 août 2022. Le locataire qui subit l'inconfort peut demander les travaux, mettre le bailleur en demeure, puis saisir le juge après deux mois — sans jamais cesser de payer son loyer, et sans quitter les lieux.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique.
