Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu l'un des sujets les plus sensibles de la location en France. Depuis le 1er janvier 2025, les logements les plus énergivores sont progressivement retirés du marché locatif, et les échéances de 2026-2028 concernent directement propriétaires et locataires. Ce guide fait le point sur les obligations en vigueur, le calendrier à connaître et l'impact concret sur les loyers.
Le DPE en 2026 : rappel des règles
Le DPE évalue la consommation d'énergie d'un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il classe le bien de A (très performant) à G (très énergivore) et doit obligatoirement être joint à toute annonce de location, ainsi qu'au bail et au dossier de diagnostic technique (DDT). Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, il n'est plus un simple document informatif : il engage la responsabilité du diagnostiqueur et sert de base à des obligations de plus en plus contraignantes pour les bailleurs.
La note de A à G, la méthode 3CL
Depuis la réforme de juillet 2021, le DPE repose sur la méthode 3CL (calcul des consommations conventionnelles des logements). Il ne dépend plus des factures réelles de l'ancien occupant : il évalue le bâti en lui-même — isolation, menuiseries, système de chauffage, ventilation. Les logements de moins de 40 m² bénéficient d'une méthode adaptée depuis 2025, afin de corriger les biais de calcul sur les petites surfaces.
Le DPE est opposable : en cas d'erreur de diagnostic, propriétaire ou locataire peut demander une contre-expertise et engager la responsabilité du diagnostiqueur. C'est un point important pour les locataires qui découvrent après signature un logement beaucoup plus énergivore que prévu.
Le calendrier des interdictions de location (G, F, E)
La loi Climat et Résilience a fixé un calendrier de sortie progressive des logements énergivores du marché locatif. C'est le point central pour les bailleurs : louer un logement interdit expose à l'annulation du bail et à des sanctions.
Logements classés G : interdits depuis janvier 2025
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G — les plus énergivores, avec une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an — ne peuvent plus être mis en location. Un bail conclu pour un logement G après cette date est nul, et le bailleur s'expose à une amende ainsi qu'à l'obligation de rembourser les loyers perçus.
Logements classés F : interdits en 2028
Prochaine échéance majeure : le 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements classés F d'être interdits à la location. Les bailleurs concernés ont donc environ deux ans pour engager des travaux de rénovation énergétique, vendre le bien ou l'affecter à un autre usage. Pour les logements classés E, l'échéance est fixée à 2034. Un logement sur deux classé F ou G se situe dans une copropriété, ce qui complexifie les travaux : le calendrier doit être anticipé dès maintenant.
Gel des loyers et logements énergivores
Les interdictions de location ne sont pas la seule contrainte : les logements classés F et G sont également soumis au gel des loyers.
Le gel des loyers pour F et G
Concrètement, le bailleur d'un logement classé F ou G ne peut ni augmenter le loyer entre deux locations, ni le réviser en cours de bail (hors indexation légale annuelle). Ce gel s'applique depuis le 24 août 2022 aux logements F et G. Pour le locataire, c'est une protection utile : un logement énergivore reste loué à un niveau maîtrisé, même si les charges de chauffage, elles, peuvent être élevées.
DPE et location : les obligations du bailleur
Au-delà du classement, le DPE impose des obligations concrètes au moment de la mise en location.
Audit énergétique obligatoire pour F et G
Depuis avril 2024, la vente d'un logement classé F ou G doit être accompagnée d'un audit énergétique réglementaire. S'il ne s'agit pas d'une obligation locative, cet audit est souvent le point de départ d'une rénovation qui permettra de remettre le bien en location dans les règles. Il identifie les travaux prioritaires, leur coût estimé et le gain de classe énergétique attendu.
DPE et annonces : l'affichage obligatoire
L'annonce de location doit afficher la classe énergie et la classe climat, la consommation énergétique estimée et le coût annuel correspondant. L'affichage doit être visible dès l'annonce, pas seulement dans le dossier de diagnostic. Un locataire peut exiger le DPE avant la visite ; le bailleur qui ne le fournit pas s'expose à des sanctions.
DPE et consommation réelle : le débat 2026
En 2026, le débat se concentre sur l'écart entre le DPE théorique et les consommations réelles. La méthode 3CL est régulièrement critiquée : elle tendrait à surestimer la consommation des logements mal isolés et à sous-estimer celle des logements récents. Des ajustements sont discutés, notamment la prise en compte du climat local et des comportements d'usage.
Pour les locataires, l'enjeu est le coût réel de l'énergie : un logement classé G peut représenter plusieurs milliers d'euros par an de chauffage. Pour les bailleurs, l'enjeu est la valeur locative du bien : un logement bien classé se loue plus vite, plus cher, et ne subit ni interdiction ni gel des loyers.
Les aides pour la rénovation énergétique
Pour sortir des classes F et G, les bailleurs peuvent s'appuyer sur plusieurs dispositifs financiers.
MaPrimeRénov' et les certificats d'économie d'énergie
MaPrimeRénov' finance les travaux d'isolation, de chauffage et de ventilation, avec des parcours adaptés selon l'ampleur du projet (rénovation d'ampleur ou gestes simples). Les certificats d'économie d'énergie (CEE) viennent en complément. Pour un bailleur, le montant de l'aide dépend de ses revenus et du gain énergétique visé. L'ANIL et l'ADIL du département peuvent aider à monter le dossier et à vérifier l'éligibilité.
| Échéance | Classe concernée | Règle |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | G | Interdiction de location |
| 24 août 2022 | F et G | Gel des loyers |
| 1er janvier 2028 | F | Interdiction de location |
| 2034 | E | Interdiction de location |
Ce que ça change pour louer ou trouver un logement
Pour les propriétaires : vérifier le DPE avant de mettre en location, anticiper les échéances de 2028 et 2034, et intégrer le coût des travaux dans la stratégie patrimoniale. Un logement classé A ou B se loue plus facilement, sans contrainte réglementaire.
Pour les locataires : le DPE est un critère de choix majeur. Il conditionne le niveau du loyer (gel pour les F et G), le montant des charges énergétiques et le confort du logement. Avant de signer, demandez le DPE, comparez la classe énergie et estimez le coût annuel de chauffage annoncé.
Le DPE n'est donc pas une formalité administrative : c'est un levier de valeur locative pour les propriétaires et un critère de qualité de vie pour les locataires. Sur jimmi.fr, retrouvez nos guides pour mettre votre logement en location en toute conformité, de l'état des lieux au contrat de bail, et consultez nos ressources sur les droits du locataire ou le dépôt de garantie.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour une situation particulière, rapprochez-vous de l'ANIL ou d'un professionnel du droit.
FAQ
Quand les logements classés F seront-ils interdits à la location ?
Au 1er janvier 2028. Les logements classés G sont déjà interdits depuis le 1er janvier 2025.
Le gel des loyers s'applique-t-il aux logements E ?
Non, le gel des loyers concerne les logements classés F et G en location.
Un DPE peut-il être contesté ?
Oui, le DPE est opposable au diagnostiqueur depuis 2021. Un locataire ou propriétaire peut demander une contre-expertise.
