Vous quittez un logement et le bailleur retient 450 € sur votre dépôt de garantie pour « remise en état ». Ou vous êtes propriétaire, et votre locataire vous annonce qu'il ne paiera pas le remplacement d'un chauffe-eau hors d'âge. Dans les deux cas, l'arbitrage ne se joue pas au ressenti : il repose sur un texte court et précis, le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui fixe la liste des réparations locatives. Voici ce que dit la règle, comment distinguer une menue réparation d'une charge de propriétaire, et la marche à suivre pour contester une retenue injustifiée sur la caution.
Réparation locative ou travaux du bailleur ?
Tout part d'une définition, posée par l'article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 : sont des réparations locatives « les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif ». Trois notions portent tout le texte : l'entretien courant, la menue réparation et l'usage normal. Dès qu'on sort de ce périmètre — grosse réparation, équipement vétuste, vice de construction — la charge change de camp.
Le cadre juridique, lui, est fixé par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L'article 6 impose au bailleur de délivrer un logement décent et de le maintenir en état d'usage et de réparation pendant toute la durée du bail. En miroir, l'article 7 met à la charge du locataire l'entretien courant et les menues réparations, ainsi que la réponse des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance. Le code civil complète l'ensemble : l'article 1754 définit ces travaux comme ceux « habituellement à faire par le locataire pendant la durée du bail », et l'article 1755 exclut expressément ceux qui ne sont occasionnés que par la vétusté ou la force majeure.
Autrement dit, la question n'est jamais « qui a envie de payer », mais « quelle est la nature du travail et quelle est son origine ». C'est cette grille, et non le ton de la discussion, qui tranche.
Le décret 87-712 : la liste officielle des réparations locatives
Pris pour l'application de l'article 7 de la loi du 23 décembre 1986, puis rattaché à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le décret n° 87-712 comporte un article unique et une annexe. L'annexe est le document de référence : elle énumère, en six parties, les travaux réputés locatifs — parties extérieures à usage exclusif, ouvertures intérieures et extérieures, parties intérieures, installations de plomberie, équipements électriques, autres équipements mentionnés au bail.
Un point de méthode, souvent mal compris : l'article 1er écrit que ces réparations ont « notamment » un caractère locatif. L'annexe n'est donc pas une liste limitative. Un élément qui n'y figure pas peut rester à la charge du locataire s'il relève d'un entretien courant consécutif à un usage normal — et, à l'inverse, un élément cité peut basculer chez le bailleur s'il résulte d'une vétusté ou d'un défaut d'entretien du propriétaire. La liste oriente, elle ne tranche pas seule. Pour la consulter dans sa version en vigueur, voir le décret n° 87-712 sur Légifrance.
Les réparations locatives à la charge du locataire
Le tableau ci-dessous reprend les postes que l'annexe range dans le champ locatif. Il s'agit d'entretien et de remplacements d'usage : jamais de travaux de structure, jamais de remplacement complet d'un équipement en fin de vie.
| Poste | Ce que prévoit l'annexe du décret 87-712 | Partie |
|---|---|---|
| Extérieurs privatifs | Entretien courant des jardins (allées, pelouses, massifs, bassins, piscines), taille et élagage, remplacement des arbustes, réparation des installations mobiles d'arrosage ; enlèvement de la mousse sur auvents, terrasses et marquises ; dégorgement des gouttières | I |
| Portes, fenêtres, occultations | Graissage des gonds et charnières ; menues réparations des boutons, poignées, crémones et espagnolettes ; remplacement de boulons, clavettes et targettes ; remplacement des cordes, poulies ou de quelques lames de stores ; remplacement des clés égarées ou détériorées ; réfection des mastics et remplacement des vitres détériorées | II |
| Parties intérieures | Maintien en état de propreté ; menus raccords de peinture et de tapisserie ; remise en place ou remplacement de quelques éléments de faïence ou de revêtement ; rebouchage des trous ; encaustiquage et entretien de la vitrification ; remplacement de quelques lames de parquet et raccords de moquette ; tablettes et tasseaux de placard | III |
| Plomberie et sanitaires | Dégorgement des canalisations, remplacement des joints et colliers ; entretien des robinets, siphons et ouvertures d'aération ; rinçage et nettoyage des corps de chauffe ; remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau ; nettoyage du calcaire et remplacement des flexibles de douche | IV |
| Électricité | Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, ampoules et tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes et gaines de protection | V |
| Équipements du bail | Entretien courant et menues réparations des réfrigérateurs, lave-linge, lave-vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, pompes à chaleur, climatisation, antennes individuelles, meubles scellés, glaces et miroirs ; ramonage des conduits d'évacuation des fumées et de ventilation | VI |
Deux réflexes évitent l'essentiel des litiges. D'abord, ne pas confondre la menue réparation et le remplacement complet : changer une vitre cassée relève du locataire, remplacer une fenêtre dont le dormant est pourri de vétusté relève du bailleur. Ensuite, garder la preuve de ce qui a été fait : une facture de plombier ou une photographie datée vaut mieux qu'une affirmation au moment de l'état des lieux de sortie.
Les réparations à la charge du propriétaire
Le point de départ est l'obligation de délivrance et de maintien en état. Le bailleur assume ce que le code civil range dans les grosses réparations, ainsi que tout ce qui tient à la structure ou à la vétusté :
- les murs, voûtes, planchers, charpentes et couvertures, dès lors qu'il ne s'agit pas d'un entretien courant ;
- les réparations rendues nécessaires par la vétusté, un vice de construction ou la force majeure, sur le fondement de l'article 1755 du code civil ;
- le remplacement des équipements parvenus hors d'usage du fait de leur âge : chaudière, chauffe-eau, ventilation, tableau électrique ;
- la mise en conformité et les travaux de sécurité touchant l'installation électrique ou gaz, ou l'étanchéité du bâti ;
- les parties communes et leurs équipements, à la charge de la copropriété ou du syndic, et non du locataire.
Un logement qui n'est plus conforme aux critères de décence — installation électrique dangereuse, absence d'eau chaude, humidité structurelle — engage la responsabilité du bailleur au titre de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Notre guide sur le logement décent : critères et obligations détaille ces exigences. Sur les cas voisins, voir aussi le chauffage en panne : délais et obligations du bailleur, les travaux du bailleur pendant le bail et la répartition des charges de copropriété en location.
Vétusté et dégradation : faire la différence
C'est le cœur du désaccord. La vétusté est l'usure normale produite par le temps et par un usage conforme à la destination du logement : un vernis qui s'use, un joint qui durcit, une peinture qui jaunit. Elle reste à la charge du bailleur, car l'article 1755 du code civil interdit de facturer au locataire une réparation qui n'est due qu'à la vétusté.
La dégradation, à l'inverse, est une détérioration anormale, au-delà de l'usage normal, et le locataire en répond : l'article 1728 du code civil précise qu'il répond des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, sauf s'il prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Entre les deux, il reste une zone grise : une tache sur une moquette déjà ancienne cumule une cause locative et une usure du temps.
D'où l'utilité d'une grille de vétusté — un barème qui attribue à chaque élément un taux d'usure selon son âge, avec une franchise en dessous de laquelle rien n'est facturé. Attention : une grille n'est opposable que si elle a été annexée au bail, puis visée à l'état des lieux. À défaut, l'appréciation se fait au cas par cas, et le bailleur doit rapporter la preuve que le dommage dépasse l'usure normale.
| Élément | Vétusté — charge du bailleur | Dégradation — charge du locataire | Conséquence sur le dépôt de garantie |
|---|---|---|---|
| Peinture des murs | Jaunissement, traces d'usure liées au temps | Trous, impacts ou inscriptions anormaux | Aucune retenue si la vétusté est seule en cause ; devis justifié en cas de dégradation |
| Joints et robinetterie | Durcissement lié à l'âge de l'installation | Cassure par choc ou usage brutal | Remplacement locatif courant, sauf appareil vétuste |
| Parquet | Usure légère du vernis | Rayures profondes, lames cassées ou brûlées | Raccords locatifs ; réfection lourde à la charge du bailleur |
| Moquette | Fibres aplaties, teinte passée | Taches indélébiles, déchirures | Seule la part non couverte par la vétusté peut être retenue |
| Chauffe-eau, chaudière | Panne d'un appareil en fin de vie | Défaut d'entretien, ramonage non réalisé | Remplacement par le bailleur ; remise en état par le locataire |
| Vitres et menuiseries | Étanchéité d'un joint ancien | Vitre cassée, poignée arrachée | Réparation locative ponctuelle, remplacement de l'ouvrant par le bailleur |
Contester une retenue sur le dépôt de garantie
Trois règles encadrent le dépôt de garantie, fixées par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Son montant est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un logement meublé. Sa restitution intervient dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Et toute somme retenue doit être justifiée : devis, facture ou estimation motivée, pièces à l'appui.
En pratique, une retenue se conteste dans cet ordre :
- Demandez les justificatifs par écrit. Un courrier recommandé avec accusé de réception qui réclame le détail des sommes retenues et les factures correspondantes. Beaucoup de bailleurs s'arrêtent là, faute de pièces à produire.
- Comparez les états des lieux. Reprenez l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, ligne par ligne, avec vos photographies datées. Ce qui n'est pas noté à la sortie n'est pas imputable.
- Saisissez la commission départementale de conciliation. Sa saisine est gratuite et se fait par formulaire, avec les pièces du dossier. Elle rend un avis, souvent suffisant pour débloquer la situation. Elle est prévue par l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989.
- Portez le litige devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire si le désaccord persiste. L'action est prescrite par trois ans, en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, et la procédure est orale, l'avocat n'y étant pas obligatoire.
Un levier efficace : si le dépôt n'est pas restitué dans les délais, le bailleur doit une majoration égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Ce n'est pas une négociation, c'est une sanction automatique — à condition de n'avoir rien retenu, de son côté, d'injustifié. Retenez également que le dépôt de garantie ne peut pas financer des travaux de vétusté ni servir de provision travaux au moment du départ.
Pour la mécanique des délais et des montants, voir notre guide sur le dépôt de garantie : montant et délai de restitution.
État des lieux et bail : les bons réflexes
Tout se joue en amont. L'état des lieux, d'entrée comme de sortie, est établi de façon contradictoire et à frais partagés entre bailleur et locataire. C'est lui qui fait foi. Une règle protège le locataire : à défaut d'état des lieux d'entrée, l'article 1731 du code civil présume qu'il a reçu les lieux en bon état de réparations locatives — ce qui complique sérieusement toute retenue ultérieure.
Cinq réflexes limitent les litiges :
- établir un état des lieux d'entrée détaillé, pièce par pièce, avec photographies datées et relevé des compteurs ;
- annexer au bail la liste du décret 87-712 et, si elle est utilisée, la grille de vétusté ;
- refuser une clause qui mettrait sur le locataire l'ensemble des réparations, y compris les grosses réparations : une telle clause ne peut pas écarter l'obligation de décence du bailleur ;
- faire constater par écrit l'origine du désordre — fuite, humidité, panne — dès qu'il apparaît, et non à la sortie ;
- conserver les factures d'entretien, qui prouvent un usage normal du logement.
La rédaction du bail et sa clarté sont elles aussi décisives : voir rédiger un bail de location conforme en 2026 et état des lieux en location : obligations et contestation.
Questions fréquentes
Quelles réparations sont à la charge du locataire ?
Uniquement celles qui relèvent de l'entretien courant et des menues réparations figurant à l'annexe du décret 87-712 : joints, ampoules, robinetterie, remplacement de pièces d'usure courante, rebouchage de petits trous, remplacement des clés égarées, par exemple.
Le locataire doit-il payer le remplacement d'un équipement vétuste ?
Non. La vétusté et le mauvais état antérieur relèvent du bailleur, comme le rappelle l'article 1755 du code civil. La charge du locataire se limite à ce qui résulte d'un usage normal ou d'une dégradation qui lui est imputable.
Comment contester une retenue sur le dépôt de garantie ?
En demandant d'abord les justificatifs — devis et factures —, puis en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation est l'étape suivante, avant le juge des contentieux de la protection si le litige persiste.
Réparations locatives : ce qu'il faut retenir
La frontière tient à trois critères : la nature du travail, son origine et sa justification. Le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations listés par le décret 87-712 ; le bailleur assume la structure, les équipements hors d'usage et tout ce qui relève de la vétusté. Un état des lieux précis, des photographies datées et des factures conservées valent mieux que n'importe quel argument de dernière minute. Et si une retenue vous paraît injustifiée, la voie est balisée : justificatifs, conciliation, puis juge — dans le délai de trois ans.
Vous êtes propriétaire et cherchez à louer sans agence ni frais inutiles ? Jimmi vous permet de publier votre annonce de location, de valider un dossier de locataire et de signer un bail en ligne, avec un cadre clair dès le départ. Retrouvez tous nos repères juridiques sur le blog Jimmi — droits et obligations.
Sources : décret n° 87-712 du 26 août 1987, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, service-public.fr — entretien courant et menues réparations, anil.org.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique.
