Chaque année, c'est le même point de friction : à la réception du décompte, le locataire conteste des charges qu'il juge être celles du propriétaire, tandis que le bailleur estime ne faire que transmettre ce que la copropriété lui réclame. Derrière cette dispute se cache une confusion fréquente entre charges locatives et charges de copropriété, deux notions que la loi distingue pourtant très précisément. Ce guide fait le point sur qui paie quoi en 2026, sur la liste officielle des charges récupérables et sur les règles de la régularisation annuelle.
Charges locatives et charges de copropriété : ne plus les confondre
La distinction est la clé de tout le sujet. Les charges de copropriété sont les sommes dues par chaque copropriétaire au syndicat des copropriétaires pour couvrir les dépenses de l'immeuble : entretien des parties communes, salaire du gardien, contrats d'entretien, travaux, assurances de l'immeuble. Elles sont votées en assemblée générale et réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes de chaque lot.
Les charges locatives (aussi appelées charges récupérables) sont, elles, la part de ces dépenses que le propriétaire bailleur peut réclamer au locataire en plus du loyer. Leur liste est fixée de manière limitative par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, pris en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (texte consolidé sur Légifrance).
En clair : le locataire ne doit jamais payer l'intégralité de ce que la copropriété réclame au propriétaire, mais uniquement les charges locatives récupérables, c'est-à-dire celles qui correspondent à des services dont il bénéficie directement (entretien courant, chauffage collectif, ascenseur…). Tout le reste — grosses réparations, honoraires de syndic, taxe foncière — reste à la charge du propriétaire.
Quelles charges le locataire doit-il payer ?
Le principe posé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est simple : le locataire est tenu de régler les charges locatives récupérables, c'est-à-dire les dépenses listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, à condition qu'elles soient effectivement liées à l'usage du logement et des parties communes.
La fiche officielle « Charges à payer par le locataire » rappelle que ces charges sont d'abord payées par le propriétaire (ou le syndic), puis remboursées par le locataire. Concrètement, deux modes de paiement coexistent :
- La provision pour charges : le locataire verse chaque mois une somme forfaitaire avec son loyer, qui sera régularisée en fin d'année sur la base des dépenses réelles. C'est le régime le plus courant en location vide.
- Le forfait de charges : le bail prévoit un montant fixe mensuel, sans régularisation. Ce régime, possible en location meublée, doit être expressément prévu au contrat.
Le bailleur ne peut pas réclamer n'importe quoi : la provision doit être justifiée et en rapport avec les charges réellement supportées, et le mode de répartition (provision ou forfait) doit figurer au bail. Une clause qui ferait peser sur le locataire l'intégralité de la facture de copropriété, y compris les postes non récupérables, est réputée non écrite.
La liste des charges récupérables
La liste du décret n° 87-713 du 26 août 1987 est limitative : une dépense qui n'y figure pas ne peut pas être récupérée sur le locataire, même si elle apparaît dans l'appel de fonds du syndic. Voici les principaux postes récupérables :
| Famille de charges | Exemples de dépenses récupérables |
|---|---|
| Entretien courant des parties communes | Nettoyage, éclairage des communs, petit entretien, fournitures d'entretien |
| Ascenseur et monte-charge | Électricité, entretien courant, contrôles réglementaires, menues réparations |
| Eau froide | Consommation du logement (compteur individuel) ou quote-part d'eau froide de l'immeuble |
| Chauffage et eau chaude collectifs | Combustible ou énergie, entretien courant de l'installation, relevés |
| Gardien ou concierge | Rémunération et charges sociales, pour la part correspondant aux tâches d'entretien courant |
| Espaces extérieurs | Entretien courant des jardins et espaces communs, petites fournitures |
| Équipements individuels | Entretien courant des équipements du logement loué (chauffe-eau, VMC…) |
| Taxes liées au logement | Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), dans les conditions prévues par les textes |
Deux précisions importantes. D'abord, une charge n'est récupérable que si le locataire bénéficie réellement du service : on ne peut pas lui répercuter l'entretien d'un ascenseur que l'immeuble ne possède pas, ni le chauffage d'une partie commune qu'il n'utilise pas. Ensuite, même récupérable, une dépense ne l'est que pour sa part courante : l'entretien et les menues réparations sont récupérables, pas les travaux de remise en état.
Les charges non récupérables : à la charge du propriétaire
Tout ce qui n'est pas dans la liste du décret reste définitivement à la charge du bailleur. C'est souvent ce poste-là qui crée les malentendus avec la copropriété. Ne sont notamment pas récupérables auprès du locataire :
- Les grosses réparations : toiture, ravalement de façade, gros œuvre, mise aux normes, travaux d'embellissement ou de transformation de l'immeuble ;
- Les honoraires du syndic de copropriété et les frais de gestion courante de l'immeuble ;
- Les travaux votés en assemblée générale au-delà de l'entretien courant, y compris les provisions pour gros travaux inscrites au budget prévisionnel ;
- La taxe foncière et les impôts du propriétaire ;
- L'assurance du propriétaire (l'assurance habitation du locataire reste à sa charge) ;
- Les frais de procédure et de recouvrement engagés par le bailleur.
Le point délicat en copropriété : l'appel de fonds que le syndic adresse au propriétaire mélange des postes récupérables (entretien courant, eau, chauffage) et non récupérables (gros travaux, honoraires de syndic). Le bailleur ne peut transmettre au locataire que la quote-part récupérable, et doit être capable de la justifier. Un propriétaire qui répercuterait la totalité de ses charges de copropriété, y compris le ravalement ou les honoraires du syndic, s'expose à une contestation et à un remboursement.
La régularisation annuelle des charges : mode d'emploi
En location avec provisions (le cas le plus fréquent en location vide), une régularisation annuelle est obligatoire. La procédure est encadrée par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :
- Le décompte : le bailleur communique au locataire, une fois par an, le décompte des charges par nature, c'est-à-dire poste par poste (eau, chauffage, entretien, gardien…), et non un simple total.
- Le mode de répartition : il doit indiquer comment les charges de l'immeuble ont été réparties entre les lots, afin que le locataire puisse vérifier sa quote-part.
- La comparaison : on compare le total des provisions versées par le locataire au montant des charges récupérables réellement dues. Si les provisions sont supérieures, le bailleur rembourse la différence au locataire ; si elles sont inférieures, le locataire doit le complément, dans la limite des justificatifs produits.
- Les pièces justificatives : le locataire peut demander communication des justificatifs (factures, contrats, décomptes du syndic) pendant six mois après l'envoi du décompte. Le bailleur doit les fournir ; à défaut, la régularisation peut être contestée.
Attention aux pièges : une régularisation qui n'est pas accompagnée d'un décompte par nature est incomplète, et le bailleur ne peut pas réclamer un complément de charges sans avoir fourni les justificatifs correspondants. Côté locataire, gardez vos quittances et vos relevés de provisions : ce sont eux qui permettent de vérifier le calcul.
Contester une régularisation de charges
Si le décompte paraît erroné ou injustifié, le locataire dispose d'une procédure progressive :
- Demander les justificatifs par écrit (de préférence en lettre recommandée avec accusé de réception) dans les six mois suivant la réception du décompte. Beaucoup d'erreurs se règlent à cette étape : détail manquant, quote-part mal calculée, poste non récupérable inclus par erreur.
- Contester par écrit le montant si le désaccord persiste, en expliquant précisément les postes contestés et en s'appuyant sur la liste du décret de 1987.
- Saisir la commission départementale de conciliation (gratuite) si aucun accord n'est trouvé : elle intervient dans les litiges entre bailleur et locataire, y compris sur les charges.
- Saisir le juge en dernier recours : le tribunal compétent est le tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, selon le litige. Le locataire peut notamment obtenir le remboursement des sommes indûment réclamées.
De leur côté, les bailleurs ont intérêt à conserver tous les justificatifs (appels de fonds du syndic, factures, contrats) pendant plusieurs années : en cas de litige, c'est sur ces pièces que la régularisation sera jugée. Les règles applicables sont détaillées dans la fiche officielle sur les charges locatives et les fiches pratiques de l'ANIL.
Copropriété et location : les questions fréquentes
Le locataire doit-il payer les charges de copropriété du propriétaire ?
Non. Le locataire paie uniquement les charges locatives récupérables, limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Les charges non récupérables (gros travaux, honoraires de syndic, taxe foncière) restent à la charge du bailleur, qui reste seul redevable envers le syndicat.
Quelles sont les charges non récupérables les plus souvent contestées ?
Les grosses réparations (ravalement, toiture), les honoraires de syndic et les provisions pour gros travaux : ce sont les postes que certains bailleurs répercutent à tort sur le locataire, alors qu'ils ne figurent pas dans la liste du décret de 1987.
Comment se calcule la part de charges du locataire en copropriété ?
Elle se calcule à partir des dépenses réelles de l'immeuble, réparties selon les tantièmes du lot loué, pour les seuls postes récupérables dont le locataire bénéficie. Le décompte annuel doit détailler chaque nature de charge et le mode de répartition.
Le bailleur peut-il réclamer un complément de charges sans justificatifs ?
Non. La régularisation doit être accompagnée d'un décompte par nature de charges et le bailleur doit pouvoir produire les pièces justificatives sur demande, pendant six mois. Sans justificatifs, le complément peut être contesté.
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Retenez l'essentiel : le locataire ne doit que les charges locatives récupérables listées par le décret de 1987, le propriétaire assume tout le reste, et la régularisation annuelle doit être transparente et justifiée. Quand le bail est clair et que chaque partie connaît ses droits, la question des charges cesse d'être un sujet de conflit.
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Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique.
