Squat : recours du propriétaire et procédure d'expulsion

Vous venez de découvrir que votre appartement est occupé par des personnes que vous n'avez jamais autorisées, ou vous n'arrivez pas à savoir si la situation relève du squat, de l'occupation sans droit ni titre ou d'un simple impayé. Entre ces qualifications, la loi change tout : l'autorité compétente, la procédure, les délais et les recours n'ont plus rien à voir. Voici, étape par étape, le squat d'un appartement et les recours du propriétaire, du premier constat jusqu'à l'expulsion.

Squat, occupation sans droit ni titre et impayé : ne pas confondre

La qualification commande tout. Selon que l'on parle d'un squat, d'une occupation sans droit ni titre au sens strict ou d'un impayé, ce n'est pas la même autorité qui intervient, ni avec les mêmes délais. Or ces trois situations sont très souvent confondues, parfois au prix de plusieurs mois perdus.

Le squat proprement dit désigne des personnes qui n'ont jamais été titulaires d'un droit sur le logement et qui s'y sont introduites, puis maintenues, à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. La loi du 27 juillet 2023 a créé pour ces faits un délit autonome, l'occupation frauduleuse d'un local à usage d'habitation (article 315-1 du code pénal), puni de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende. Lorsque les lieux constituent le domicile de quelqu'un, les faits relèvent aussi de la violation de domicile (article 226-4 du code pénal).

L'occupation sans droit ni titre au sens strict est différente : l'occupant est entré régulièrement — ancien locataire dont le bail a pris fin, occupant maintenu après une vente, personne hébergée puis restée — mais ne dispose plus d'aucun titre. Cette situation relève de la procédure de droit commun, devant le juge.

L'impayé, enfin, suppose un bail en cours : le locataire est titulaire d'un titre d'occupation et cesse seulement de payer. La procédure est alors celle du bail, avec commandement de payer, clause résolutoire, et le cas échéant trêve hivernale. Le détail figure dans notre guide de la procédure en cas de loyer impayé.

Retenez l'essentiel : dans le squat, le logement n'a jamais été occupé régulièrement, ce qui ouvre des voies plus rapides. Dans les deux autres cas, il faut passer par le juge, avec des délais et des garanties plus longs.

Le constat du commissaire de justice : la première étape

Rien ne se fait sans preuve. Le constat est le procès-verbal qui établit la matérialité de l'occupation : date et circonstances de l'installation, identité des occupants lorsque c'est possible, état du logement, dégradations, serrure forcée, photographies. Il est généralement dressé par un commissaire de justice, ancien huissier de justice, dont c'est le monopole, et il fait foi jusqu'à preuve contraire.

Ce document sert trois fois : il fonde le dépôt de plainte, il établit l'occupation illicite exigée par la procédure préfectorale, et il chiffre le préjudice pour une future demande d'indemnisation. Faites-le établir dès les premiers jours, avant que les lieux ne soient modifiés.

Le point de vigilance est ailleurs. Un propriétaire, même totalement dans son droit, ne peut pas se faire justice lui-même. Changer la serrure, couper l'eau ou l'électricité, pénétrer pour pousser les occupants dehors ou user de menaces est un délit : l'article 226-4-2 du code pénal punit de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende le fait de forcer une personne à quitter un lieu qu'elle habite sans le concours de l'État. Cette erreur peut, en plus, fragiliser toute la procédure engagée.

Violation de domicile : la plainte au pénal

Le dépôt de plainte est la clé de voûte de tout l'édifice. Il déclenche l'enquête, il conditionne le recours au préfet et il ouvre droit, en se constituant partie civile, à la réparation du préjudice subi.

Deux infractions voisines doivent être distinguées avec soin, car elles ne protègent pas les mêmes personnes :

• La violation de domicile (article 226-4 du code pénal) réprime l'atteinte à la vie privée : elle protège celui qui a le droit de se dire chez lui, qu'il soit propriétaire occupant ou locataire. Depuis la loi du 27 juillet 2023, ce délit est puni de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende.
• L'occupation frauduleuse (article 315-1 du code pénal) réprime l'atteinte aux biens : elle protège le propriétaire, y compris lorsqu'il n'habite pas le logement, par exemple pour un logement vacant.

Cette distinction a une conséquence très concrète. Un propriétaire qui ne réside pas dans l'appartement squatté ne peut pas se prétendre victime d'une violation de domicile, mais il peut parfaitement dénoncer l'occupation frauduleuse du bien qui lui appartient. Un propriétaire occupant peut, lui, invoquer l'article 226-4. Dans les deux cas, la plainte se dépose au commissariat ou à la gendarmerie, ou par voie de plainte avec constitution de partie civile ; conservez toujours le récépissé et une copie.

Signalons enfin un délit distinct, qui vise le locataire défaillant : l'article 315-2 du code pénal punit d'une amende de 7 500 € le locataire qui se maintient dans les lieux après une décision d'expulsion passée en force de chose jugée. Ce texte ne s'applique toutefois pas lorsque l'occupant bénéficie de la trêve hivernale ou d'un délai de grâce accordé par le juge.

Squat d'un appartement : recours du propriétaire et procédure civile d'expulsion

Le principe est simple à énoncer et souvent mal compris : nul ne peut être expulsé qu'en vertu d'une décision de justice (article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution). Une seule exception existe, la procédure administrative d'évacuation décrite plus bas. En dehors d'elle, il faut saisir le juge, même face à un squatteur.

La procédure se déroule en cinq temps :

1. L'assignation devant le juge des contentieux de la protection, ou une saisine en référé lorsque le trouble est manifestement illicite — ce qui est fréquemment le cas d'une occupation par voie de fait.
2. Le jugement d'expulsion, le plus souvent assorti de l'exécution provisoire.
3. La signification du jugement par commissaire de justice, puis le commandement de quitter les lieux.
4. Le délai de deux mois après le commandement, prévu par l'article L. 412-1. La loi du 27 juillet 2023 a restreint, pour les occupants sans droit ni titre, les délais de grâce que le juge pouvait accorder sur le fondement de l'article L. 412-3.
5. L'expulsion proprement dite, menée par le commissaire de justice, avec au besoin le concours de la force publique demandé au préfet.

Un refus persistant de l'État d'accorder le concours de la force publique peut ouvrir droit à une indemnisation, sur le fondement de l'article L. 153-1 du même code.

L'évacuation administrative : la procédure accélérée par le préfet

C'est la voie la plus rapide, et elle est spécifique au squat. Elle repose sur l'article 38 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, modifié notamment par la loi du 7 décembre 2020 dite ASAP, puis considérablement élargi. La loi du 27 juillet 2023 a étendu la procédure à tous les locaux à usage d'habitation — plus seulement le domicile du demandeur — et la loi dite RIPOST du 18 août 2026 l'a ouverte aux meublés de tourisme en fin de contrat ainsi qu'à certains locaux commerciaux, agricoles ou professionnels, sous réserve d'une interprétation du Conseil constitutionnel.

Elle suppose quatre conditions cumulatives. Il faut d'abord que les occupants se soient introduits et maintenus dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte : l'introduction seule ne suffit pas. Il faut ensuite une plainte déposée, la preuve que le logement constitue le domicile du demandeur — ou, pour un local d'habitation qui n'est pas son domicile, la preuve de sa propriété — et un constat de l'occupation illicite établi par un officier de police judiciaire ou un commissaire de justice.

La demande est adressée aux services préfectoraux. Le préfet met alors en demeure les occupants de quitter les lieux dans un délai de 48 heures. La mise en demeure est assortie d'un délai d'exécution qui ne peut être inférieur à 24 heures, et elle est notifiée aux occupants, affichée en mairie et sur les lieux. Si elle n'est pas suivie d'effet, le préfet procède à l'évacuation forcée. Au total, la procédure prend donc environ 72 heures à compter de la saisine, ce qui la distingue radicalement du délai de deux mois de la procédure de droit commun.

Deux limites demeurent. Le préfet peut refuser d'engager la mise en demeure en présence d'un motif impérieux d'intérêt général, et il doit alors motiver sa décision. Et la procédure ne concerne que les situations où l'introduction et le maintien sont tous deux fautifs : elle ne s'applique pas à un occupant entré régulièrement.

Squat et trêve hivernale : ce qui change

Chaque année du 1er novembre au 31 mars, la trêve hivernale suspend l'exécution des expulsions locatives. Elle ne fait pas obstacle aux procédures — une assignation, un jugement et un commandement restent parfaitement possibles en hiver — mais elle empêche le passage à l'acte.

Cette protection ne s'applique pas aux squatteurs. L'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution écarte les personnes entrées dans les lieux par voie de fait. Une expulsion de squatteur peut donc être menée en plein mois de janvier, à la différence de celle d'un locataire en impayé.

Pour les autres occupants, le calendrier et la portée exacte de la trêve sont détaillés dans notre article sur la trêve hivernale 2026-2027.

Squat d'un logement en copropriété : parties communes et syndic

En copropriété, la première question à se poser est celle du bien occupé. S'il s'agit d'un lot privatif — votre appartement —, c'est vous, copropriétaire, qui agissez : constat, plainte, demande au préfet ou saisine du juge, avec la preuve de votre titre de propriété. S'il s'agit de parties communes, comme un hall, une cave ou un local à vélos, l'occupation illicite porte alors sur les parties communes, et c'est le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, qui a qualité pour agir.

Dans ce second cas, le syndic agit sur autorisation de l'assemblée générale. Le bon réflexe est donc d'écrire au syndic pour demander un constat et l'inscription de la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée : c'est cette délibération qui l'autorise à porter plainte et à saisir le préfet au nom de la copropriété. L'enjeu dépasse la simple gêne : blocage des accès, risque incendie, dégradations et répercussions sur l'assurance de l'immeuble sont en jeu.

Ne cherchez pas à traiter seul un squat de parties communes, et ne déplacez rien : un copropriétaire qui agit de sa propre initiative au nom de tous s'expose aux mêmes reproches qu'un propriétaire qui se fait justice.

Questions fréquentes sur le squat d'un logement

Quelle est la différence entre un squat et un locataire en impayé ?

Un locataire en impayé a un bail et un titre d'occupation : la procédure est longue, elle passe par un commandement de payer, le juge et un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux. Un squatteur, lui, est entré sans droit ni titre et par voie de fait : la procédure administrative préfectorale peut aboutir en environ 72 heures, et il n'est pas protégé par la trêve hivernale.

Comment prouver le squat d'un logement ?

Par un constat de commissaire de justice, qui établit l'occupation, sa date et l'état du logement, complété par un dépôt de plainte pour violation de domicile ou occupation frauduleuse. Dans la procédure préfectorale, un constat d'officier de police judiciaire ou de commissaire de justice est exigé, en plus de la plainte.

Le squatteur est-il protégé par la trêve hivernale ?

Non. L'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution écarte de la trêve les personnes entrées dans les lieux par voie de fait. Un squatteur peut donc être expulsé entre le 1er novembre et le 31 mars, alors qu'un locataire en impayé conserve, lui, la suspension hivernale.

Que risque un propriétaire qui expulse un squatteur lui-même ?

Trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende, au titre de l'article 226-4-2 du code pénal, qui sanctionne le fait de forcer une personne à quitter les lieux sans le concours de l'État. À cela s'ajoutent des dommages et intérêts éventuels et le risque de fragiliser la procédure régulière engagée en parallèle.

Combien de temps prend l'expulsion d'un squatteur ?

Environ 72 heures si la procédure administrative est engagée et que ses conditions sont réunies : dépôt de plainte, constat, mise en demeure du préfet sous 48 heures, puis délai d'exécution d'au moins 24 heures. À défaut, par la voie judiciaire, il faut compter plusieurs mois entre l'assignation, le jugement et la signification, puis le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux.

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Un squat se prévient rarement par la seule bonne volonté : il se prévient par une entrée dans les lieux formalisée. Un bail écrit, un état des lieux contradictoire et un dossier vérifié réduisent drastiquement les zones grises dans lesquelles s'installent les litiges. Et lorsqu'une occupation survient malgré tout, ce sont ces écrits qui font la différence entre une procédure solide et des mois de contestation.

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En résumé : un squat se qualifie avant de s'attaquer — les occupants entrés et maintenus par voie de fait relèvent de l'occupation frauduleuse ou de la violation de domicile ; le constat du commissaire de justice et la plainte sont incontournables ; la procédure préfectorale permet une évacuation en environ 72 heures, la voie judiciaire restant la règle commune ; la trêve hivernale ne protège pas les squatteurs ; et nul ne peut se faire justice soi-même. Retrouvez nos autres guides pratiques sur le blog et l'ensemble de vos droits en matière de location.

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique.