Chaque automne, l'avis de taxe foncière arrive — parfois pour un montant que le propriétaire bailleur juge élevé, alors même que son logement est loué toute l'année. Peut-il la répercuter sur son locataire, la déduire de ses revenus locatifs, ou la contester ? Voici les règles applicables en 2026, de l'établissement de l'impôt jusqu'à la réclamation.
Qui paie la taxe foncière : propriétaire ou locataire ?
Cette taxe sur les propriétés bâties (TFPB) est due par le propriétaire ou l'usufruitier du bien au 1er janvier de l'année d'imposition (article 1400 du code général des impôts). Le fait que le logement soit loué ne change rien : c'est le bailleur qui reçoit l'avis et qui paie, y compris lorsque le locataire occupe les lieux sans interruption.
L'impôt est établi pour l'année entière, d'après la situation constatée au 1er janvier. Un déménagement, une vente ou un changement de propriétaire en cours d'année ne modifie pas l'imposition : l'avis reste au nom de la personne propriétaire à cette date.
Contrairement à une idée reçue, une clause du bail ne peut pas transférer l'obligation fiscale au locataire. Un bail peut organiser une répartition contractuelle entre les parties, mais l'administration reste fondée à réclamer l'impôt au propriétaire. Une seule ligne de l'avis se récupère réellement : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui fait partie des charges récupérables — notre guide sur les charges locatives entre particuliers en détaille le calcul, et la loi Alur a fixé le cadre des obligations du bailleur.
Comment se calcule l'impôt et ce que contient l'avis
La base d'imposition correspond à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement, revalorisée chaque année pour suivre l'évolution des prix. Cette valeur locative est déterminée par l'administration fiscale, après avis de la commission communale des impôts directs. Le taux, lui, est voté par la commune et par l'intercommunalité : deux logements identiques ne paient donc pas la même chose d'une ville à l'autre.
Le calcul se résume à une multiplication : base d'imposition × taux. L'avis reçu au dernier trimestre — et consultable dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr — détaille la TFPB et la TEOM. Il indique aussi la valeur locative retenue, le taux appliqué et la date limite de paiement.
Un écart entre le logement réel et celui décrit au cadastre (surface, dépendances, équipements) est l'une des causes les plus fréquentes d'imposition jugée excessive. D'où l'intérêt de relire l'avis ligne par ligne avant d'envisager une réclamation.
Exonérations et dégrèvements possibles
Plusieurs dispositifs allègent l'impôt, souvent sur délibération de la commune ou de l'intercommunalité. Les principaux cas :
| Situation du logement | Impôt dû | Exonération ou dégrèvement |
|---|---|---|
| Construction nouvelle achevée | TFPB due à partir du 1er janvier suivant la fin des travaux | Exonération de 2 ans, sauf réduction votée par la commune |
| Logement ancien rénové (économies d'énergie) | TFPB due | Exonération de 3 ans, de 50 à 100 %, pour plus de 10 000 € de travaux |
| Logement destiné à la location mais vacant | TFPB due | Dégrèvement si la vacance dure au moins 3 mois et est indépendante de la volonté du bailleur |
| Résidence principale, revenus modestes | TFPB due | Plafonnement de la taxe en fonction du revenu fiscal de référence |
| Bailleur de 75 ans et plus | TFPB due selon les revenus | Exonération sous conditions de ressources, étendue dans certains cas |
Le dégrèvement pour logement vacant mérite une précision : il s'applique au bien proposé à la location qui reste vide au moins trois mois consécutifs, pour un motif indépendant de la volonté du propriétaire. Il ne concerne ni les locations meublées, ni les locations saisonnières. Il court à partir du premier jour du mois suivant le début de la vacance.
Côté personnes âgées, l'exonération est réservée à la résidence principale et reste subordonnée à des plafonds de revenus ; entre 65 et 75 ans, une réduction forfaitaire de 100 € peut s'appliquer. Les seuils et les conditions exactes figurent sur la fiche que service-public.fr consacre à cet impôt local.
Paiement : échéances, mensualisation et prélèvement
L'avis est adressé au dernier trimestre, la date limite de paiement tombant à la mi-octobre : le 15 octobre pour le paiement dématérialisé et le 20 octobre pour les autres moyens. La date exacte figure sur l'avis, au-dessus du montant à payer.
Depuis que le seuil est fixé à 300 €, le paiement en ligne, par smartphone ou par prélèvement automatique est obligatoire au-delà de ce montant.
- Prélèvement à l'échéance : le montant est prélevé automatiquement dix jours après la date limite. L'adhésion doit être souscrite au plus tard le dernier jour du mois précédant cette date.
- Mensualisation : l'impôt est réparti en prélèvements mensuels, de janvier à octobre. L'adhésion se demande jusqu'au 30 juin pour l'impôt de l'année en cours ; au-delà, elle s'applique à l'année suivante.
- Paiement ponctuel : en ligne, par smartphone via l'application Impots.gouv, ou par chèque pour les sommes inférieures à 300 €.
Un retard de paiement expose à une majoration et à un intérêt de retard. Et déposer une réclamation ne dispense pas de payer dans les délais : la contestation se plaide après paiement, pas à sa place.
Déduction des revenus fonciers : ce qui est possible
Oui, pour un bailleur qui loue nu et relève du régime réel d'imposition (article 31 du code général des impôts). L'impôt acquitté sur le bien loué se déduit des revenus fonciers, ce qui réduit d'autant la base imposable — et donc le coût réel de la taxe.
Deux nuances en pratique. Au micro-foncier, l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % et les charges ne se déduisent pas séparément : la déduction n'a alors pas d'effet propre. En location meublée, la taxe se déduit du résultat imposable au titre des charges, comme les autres frais de gestion. Notre article sur la réforme LMNP 2026 revient sur l'articulation entre meublé et fiscalité.
Contester une taxe foncière : réclamation et délais
L'erreur de surface, la description erronée du logement, une exonération non appliquée ou une vacance non prise en compte justifient une réclamation. La procédure est écrite et encadrée dans le temps.
| Étape | Destinataire | Délai |
|---|---|---|
| Réclamation contentieuse | Centre des finances publiques du lieu du bien | Avant le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement |
| Demande de sursis de paiement | Le même centre, avec la réclamation | En même temps que la réclamation |
| Recours hiérarchique | Conciliateur fiscal départemental | Après une première décision défavorable |
| Recours juridictionnel | Tribunal administratif | Dans les deux mois suivant la décision de rejet |
Le principe est simple : payer d'abord, contester ensuite. Une réclamation régulière ouvre droit, le cas échéant, à un sursis de paiement, mais elle ne suspend pas l'exigibilité de l'impôt.
Concrètement, une taxe mise en recouvrement en 2026 peut être contestée jusqu'au 31 décembre 2027. Passé ce délai, la réclamation est irrecevable : l'erreur, même réelle, ne se rattrape plus. Les modalités et le formulaire sont décrits sur la fiche dédiée aux délais de réclamation ; les textes de fond sont accessibles sur legifrance.gouv.fr et le portail impots.gouv.fr, tandis que l'anil.org publie des analyses utiles sur la fiscalité du bailleur.
Cas particuliers : indivision, usufruit, logement vacant
En indivision, l'avis est établi au nom de l'indivision : chaque indivisaire doit contribuer à hauteur de ses droits, et la répartition entre eux relève de leur organisation interne. Mieux vaut la formaliser par écrit dès l'acquisition, pour éviter qu'un seul supporte l'impôt des autres.
En cas d'usufruit, c'est en principe l'usufruitier qui règle la taxe, puisqu'il perçoit les loyers et a la jouissance du bien. Le démembrement de propriété se prépare donc aussi sur le plan fiscal : notre guide pour gérer son bien après la signature du bail aborde ce type d'arbitrage.
Reste le cas de la vente en cours d'année : l'administration fiscale ne tient pas compte du changement de propriétaire. L'avis demeure au nom du vendeur, qui paie l'intégralité, avant de se faire rembourser une quote-part par l'acheteur au prorata du temps de détention — un point réglé, en pratique, le jour de la signature chez le notaire.
Questions fréquentes des propriétaires bailleurs
Le locataire doit-il payer la taxe foncière ?
Non. La taxe est due par le propriétaire ou l'usufruitier au 1er janvier de l'année d'imposition. Une clause du bail mettant cette taxe à la charge du locataire ne transfère pas l'obligation fiscale : l'administration peut toujours la réclamer au bailleur.
La taxe foncière est-elle déductible des revenus fonciers ?
Oui, pour un bailleur louant nu au régime réel : la taxe afférente au bien loué se déduit des revenus fonciers. Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % remplace la déduction des charges ; en meublé, la taxe se déduit du résultat imposable.
Comment contester une taxe foncière ?
Par une réclamation écrite adressée au centre des finances publiques du lieu du bien, justificatifs à l'appui, avant le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement. L'impôt doit être payé dans les délais, même en cas de contestation.
Peut-on récupérer la TEOM auprès du locataire ?
Oui : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure parmi les charges récupérables, alors même qu'elle apparaît sur l'avis d'imposition. Elle est régularisée annuellement à partir des provisions versées, selon le mécanisme des charges locatives.
Que se passe-t-il si le bien est vendu en cours d'année ?
Le propriétaire au 1er janvier reste le redevable et paie l'impôt entier. La répartition avec l'acheteur se fait ensuite entre eux, au prorata de l'année, le plus souvent lors de la vente chez le notaire.
L'essentiel à retenir
L'impôt reste dû par le propriétaire, même quand le logement est loué : seule la TEOM se récupère auprès du locataire. Elle se calcule sur la moitié de la valeur locative cadastrale, revalorisée chaque année, et son taux est voté par la collectivité. Elle se déduit des revenus fonciers au régime réel, s'allège dans certains cas (vacance, rénovation, personnes âgées) et se conteste dans un délai précis, avant le 31 décembre de l'année suivante — en payant d'abord.
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Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique.
