Avertissement : Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation particulière, consultez un professionnel du droit ou l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL).
Qu'est-ce que la loi Alur ? Un rappel du cadre
Objectifs de la loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové)
Promulguée le 24 mars 2014, la loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a profondément réformé les rapports entre bailleurs et locataires. Son objectif principal : sécuriser les deux parties, encadrer les loyers dans les zones tendues et professionnaliser la gestion locative. Dix ans après son entrée en vigueur, ses dispositions continuent de s'imposer à tout propriétaire bailleur en France.
Ce texte modifie la loi du 6 juillet 1989, qui reste la référence centrale pour les locations à usage de résidence principale — vides ou meublées. Il s'applique à la quasi-totalité du parc locatif privé, à l'exception des locations saisonnières et des baux mobilité, qui suivent des régimes spécifiques.
Obligation n°1 : un bail de location conforme
Mentions obligatoires du contrat de bail
Depuis 2014, le contrat de bail doit comporter au minimum 14 mentions obligatoires, définies par le décret n°2015-587 :
- Identité des parties et du bailleur (ou de son mandataire)
- Description du logement et de ses équipements
- Surface habitable (loi Boutin)
- Destination des locaux (résidence principale)
- Montant du loyer, charges récupérables et modalités de révision
- Montant du dépôt de garantie
- Date de prise d'effet et durée du bail
- Mention du loyer de référence en zone d'encadrement
- Liste des travaux réalisés depuis le dernier bail
Un bail incomplet expose le propriétaire à des nullités partielles et, surtout, à l'impossibilité d'augmenter le loyer au renouvellement.
Clauses interdites par la loi Alur
Certaines clauses, si elles figurent dans le bail, sont réputées non écrites :
- L'obligation de souscrire une assurance auprès d'un assureur désigné par le bailleur
- L'interdiction d'héberger des tiers ou d'avoir des animaux domestiques
- L'autorisation de visites sans préavis de 24 heures
- La résiliation automatique en cas de non-paiement sans procédure judiciaire
Toute clause abusive listée par décret peut être déclarée nulle sans remettre en cause l'ensemble du contrat.
Obligation n°2 : les diagnostics immobiliers obligatoires
DPE, ERP, constat de risque d'exposition au plomb
Le dossier de diagnostics techniques (DDT) est obligatoire et doit être annexé au bail à la signature. Il comprend :
- DPE (diagnostic de performance énergétique) : note le logement de A à G. Depuis 2025, un logement classé G+ ne peut plus être mis en location.
- ERP (état des risques et pollutions) : inondations, risques technologiques, radon.
- Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949.
- Audit énergétique obligatoire dans certains cas pour les passoires thermiques.
Un DPE absent ou expiré (validité : 10 ans) bloque juridiquement la mise en location et expose le bailleur à des poursuites.
État des lieux numérique : validité juridique
L'état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire et contradictoire. Le cadre légal en a précisé les exigences : descriptif pièce par pièce, relevé des compteurs, mention des clés remises. Il peut être établi sous format numérique — horodaté et signé électroniquement — avec la même valeur juridique qu'un état des lieux papier. Cette dématérialisation réduit significativement les litiges sur le dépôt de garantie.
Obligation n°3 : le dépôt de garantie plafonné
Plafonnement du dépôt de garantie
Le législateur a fixé des plafonds stricts pour le dépôt de garantie :
- 1 mois de loyer hors charges pour une location vide
- 2 mois pour une location meublée
Ce plafond s'applique dès la signature du bail. Toute somme versée au-delà est assimilable à un trop-perçu et doit être remboursée au locataire.
Le délai de restitution est :
- 1 mois après remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée
- 2 mois en cas de différences constatées
Passé ce délai, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges s'applique par mois commencé de retard.
Obligation n°4 : l'encadrement des loyers en zones tendues
Loyer de référence, loyer de référence majoré
L'encadrement des loyers, instauré par la loi Alur et progressivement déployé depuis 2015, s'applique aujourd'hui dans plusieurs grandes agglomérations : Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, entre autres.
Dans ces zones, le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré — soit 120 % du loyer médian de référence, fixé par arrêté préfectoral chaque année. Ces références sont déterminées par quartier, type de logement (T1, T2…) et époque de construction.
Complément de loyer : conditions
Un complément de loyer est autorisé uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans le loyer de référence (vue exceptionnelle, terrasse sur cour privative, localisation hors norme). Ce complément doit être :
- Mentionné explicitement dans le bail avec justification
- Fondé sur des éléments factuels vérifiables
Un complément injustifié peut être contesté par le locataire devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature.
Obligation n°5 : respecter le droit de préemption du locataire
Congé pour vente et droit de préemption
Si le propriétaire souhaite vendre un logement occupé, il doit d'abord proposer le bien au locataire en place. Ce congé pour vente doit être envoyé par lettre recommandée avec un préavis de 6 mois avant l'échéance du bail. Il doit mentionner le prix et les conditions de la vente.
Le locataire dispose de 2 mois pour accepter ou décliner. En cas d'acceptation, il dispose ensuite de 2 mois (4 mois s'il recourt à un prêt immobilier) pour finaliser l'acquisition. Tout manquement à cette procédure expose le bailleur à la nullité de la vente.
Sanctions en cas de non-respect de la loi Alur
Amendes administratives
Les manquements aux obligations légales exposent le propriétaire à :
- Amendes administratives jusqu'à 5 000 € par infraction (15 000 € pour une personne morale)
- L'impossibilité d'augmenter le loyer au renouvellement en cas de bail incomplet
- Des pénalités de retard sur le dépôt de garantie (10 % par mois de retard)
Nullité des clauses abusives
Une clause interdite n'entraîne pas la nullité du bail entier — elle est réputée non écrite. Le locataire peut l'ignorer, contester son application ou demander réparation devant le tribunal judiciaire.
Recours locataire
Le locataire peut saisir :
- La commission départementale de conciliation (CDC) — procédure gratuite et préalable recommandée
- Le tribunal judiciaire en cas d'échec de la conciliation
Comment Jimmi vous aide à être en conformité Alur
Être propriétaire bailleur en 2026, c'est naviguer entre des obligations légales qui évoluent chaque année. Jimmi automatise les points les plus sensibles :
- Bail conforme : modèle de contrat mis à jour avec toutes les mentions obligatoires, clauses interdites exclues par défaut
- DPE intégré : vérification de la validité du DPE avant publication de l'annonce
- État des lieux numérique : horodaté, contradictoire, valeur juridique équivalente au papier
- Quittances automatiques : générées et envoyées chaque mois sans intervention manuelle
- Vérification du loyer : contrôle en temps réel de la conformité avec le loyer de référence en zone d'encadrement
Consultez nos guides complémentaires : Rédiger un bail conforme, État des lieux, Dépôt de garantie.
FAQ — Loi Alur et obligations du propriétaire
La loi Alur s'applique-t-elle à toutes les locations ?
Oui, la loi Alur s'applique à toutes les locations à usage de résidence principale, qu'elles soient vides ou meublées. Les locations saisonnières et les baux mobilité sont soumis à des régimes spécifiques.
Quelles sont les principales obligations du propriétaire bailleur sous la loi Alur ?
Les principales obligations sont : rédiger un bail conforme avec les 14 mentions obligatoires, fournir un DPE valide, respecter l'encadrement des loyers en zone tendue, plafonner le dépôt de garantie (1 mois vide, 2 mois meublé), et délivrer gratuitement les quittances de loyer sur demande.
Quelles clauses sont interdites par la loi Alur dans un bail ?
Les clauses qui imposent une assurance auprès d'un assureur désigné, celles qui interdisent les appareils électroménagers, l'hébergement de tiers non prévu au bail, ou qui autorisent des visites sans préavis de 24h. Toute clause abusive listée par décret peut être déclarée nulle.
Comment la loi Alur encadre-t-elle le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide et 2 mois pour une location meublée. Le propriétaire doit le restituer dans les 1 ou 2 mois suivant la remise des clés, selon la conformité de l'état des lieux de sortie.
Que risque un propriétaire qui ne respecte pas la loi Alur ?
Il risque des amendes administratives (jusqu'à 5 000 €), la nullité des clauses abusives du bail, l'impossibilité d'augmenter le loyer au renouvellement, et des pénalités de retard sur le dépôt de garantie (10 % du loyer par mois commencé).
