La clause de solidarité est l'une des stipulations d'un bail que l'on signe souvent sans la lire vraiment — jusqu'au jour où le bailleur réclame la totalité du loyer à une seule personne. En colocation, elle permet de poursuivre un colocataire pour des sommes qu'il n'a pas personnellement provisionnées, parfois même après qu'il a quitté les lieux. Voici ce qu'elle engage, combien de temps elle dure et comment elle prend fin.
Clause de solidarité, caution et garant : ne pas confondre
Trois engagements bien distincts circulent sous le même vocabulaire. Les confondre, c'est mal mesurer son risque au moment de signer.
| Engagement | Qui peut être poursuivi | Durée |
|---|---|---|
| Clause de solidarité (colocation) | Chaque colocataire, pour la totalité du loyer et des charges | Prend fin à la date d'effet du congé d'un colocataire et quand un nouveau colocataire figure au bail ; au plus tard six mois après |
| Caution (garant personne physique) | La caution, dans la limite fixée par son acte de cautionnement | Fixée par l'acte ; résiliable unilatéralement si la durée est indéterminée |
| Assurance loyers impayés (GLI) ou garantie type Visale | L'assureur ou l'organisme, après sinistre | Pendant la durée du bail ou de l'adhésion |
La confusion la plus fréquente concerne la caution. Le cautionnement n'est pas une solidarité entre colocataires : c'est un tiers — souvent un parent — qui s'engage à payer à la place du locataire défaillant. Il obéit à ses propres règles, notamment à l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui impose à la caution personne physique d'apposer la mention manuscrite prévue par l'article 2297 du code civil, à peine de nullité du cautionnement (source : legifrance.gouv.fr).
Ce que la clause oblige réellement à payer
Dans un bail unique de colocation, la clause autorise le bailleur à réclamer l'intégralité de la dette à un seul colocataire, sans avoir à diviser ses poursuites entre les occupants. Concrètement, cela couvre le loyer, les charges locatives et leurs régularisations, et, le cas échéant, les réparations locatives et l'indemnité d'occupation due après la fin du bail.
Elle ne crée pas de dette nouvelle. La solidarité ne permet pas de réclamer davantage que ce que le bail prévoit : un bailleur ne peut donc pas s'en servir pour obtenir deux fois la même somme ni pour ajouter des frais non justifiés. Notre article sur le propriétaire peut-il réclamer plus que la caution détaille ce qui peut légalement figurer au débit du locataire.
Le jeu de la solidarité se retourne ensuite entre colocataires : celui qui a payé la part des autres dispose d'un recours contre eux pour se faire rembourser. Cette distinction est essentielle en pratique — être solidaire devant le bailleur ne signifie pas renoncer à son recours interne.
Bail solidaire ou baux individuels : deux colocations très différentes
La loi n° 89-462 définit la colocation comme la location d'un même logement par plusieurs locataires qui y établissent leur résidence principale, formalisée par un contrat unique ou par plusieurs contrats (article 8-1, I). La structure retenue change tout.
- Un contrat unique, dit bail solidaire : les colocataires sont cosignataires et la solidarité y déploie pleinement ses effets.
- Plusieurs contrats, dits baux individuels : chaque locataire n'est tenu que de sa propre part, sans solidarité entre occupants. La colocation reste néanmoins soumise à des règles spécifiques, dont la surface privative minimale de 9 mètres carrés et l'encadrement du cumul des loyers perçus (article 8-1, II).
Cette distinction explique pourquoi deux colocations identiques en apparence n'exposent pas leurs occupants de la même manière. Notre guide Colocation : droits et obligations en 2026 reprend le détail des deux montages.
Combien de temps la solidarité survit-elle au départ d'un colocataire ?
C'est la question la plus mal comprise — et celle qui a le plus évolué avec la loi Alur.
L'article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989 pose une double limite :
- la solidarité d'un colocataire, comme celle de la personne qui s'est portée caution pour lui, prend fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail ;
- à défaut, elle s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
Autrement dit, le colocataire qui part reste poursuivable pour les loyers dus pendant cette période de transition, mais plus au-delà. Le dispositif évite qu'un ancien occupant demeure indéfiniment garant d'une colocation qu'il a quittée.
| Événement | Effet sur la solidarité |
|---|---|
| Congé régulier et nouveau colocataire au bail | Fin de la solidarité à la date d'effet du congé |
| Congé régulier sans remplaçant | Extinction au plus tard six mois après la date d'effet du congé |
| Départ sans congé régulier | La solidarité subsiste : le colocataire reste tenu |
| Séparation ou divorce d'un colocataire | N'éteint pas la solidarité à elle seule |
Le point de vigilance, c'est le congé. Un colocataire qui quitte les lieux sans délivrer de congé conforme — lettre recommandée avec accusé de réception, préavis respecté — ne déclenche pas le mécanisme d'extinction : il reste exposé. Pour un logement vide, le préavis est en principe de trois mois, ramené à un mois en zone tendue. Le service-public.fr et l'anil.org détaillent ces délais et les modèles de courrier.
Comment la clause de solidarité prend fin
Trois voies de sortie existent.
- La fin par le congé, décrite plus haut : effet du congé et arrivée d'un remplaçant, ou six mois au plus tard.
- La fin par l'acte : le remplacement d'un colocataire se formalise par un avenant au bail signé par les parties concernées, et le bailleur doit en être destinataire.
- La fin pour la caution : lorsque l'acte de cautionnement ne comporte aucune indication de durée, ou une durée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location en cours au moment où le bailleur reçoit notification (article 22-1 de la loi de 1989).
À l'inverse, le départ physique, la séparation ou le divorce ne suffisent pas. Ce sont les actes — congé, avenant, nouveau bail — qui éteignent l'engagement, pas les situations de fait.
Contester une mise en jeu abusive de la solidarité
Un bailleur qui réclame la totalité d'une dette à un ancien colocataire n'est pas toujours dans son droit. Plusieurs points se vérifient, dans l'ordre.
- La solidarité figure-t-elle bien dans le bail signé ? Une solidarité invoquée sans stipulation écrite ne tient pas.
- Le congé a-t-il été régulièrement délivré, et à quelle date ? C'est de cette date que court le délai de six mois.
- Un nouveau colocataire figure-t-il au bail ? Si oui, la solidarité a pris fin à la date d'effet du congé.
- Le bailleur a-t-il souscrit une assurance couvrant les obligations locatives du locataire ? Dans ce cas, le cautionnement ne peut pas être exigé, sauf pour un logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Cette interdiction, rappelée par notre article sur le cumul GLI et garant, est posée par l'article 22-1.
- L'acte de cautionnement respecte-t-il les mentions exigées à peine de nullité ? Une mention manuscrite manquante peut suffire à écarter l'engagement.
En pratique, une contestation se construit par écrit : mise en demeure adressée au bailleur rappelant la date d'effet du congé et l'extinction de la solidarité, puis, en cas de désaccord persistant, saisine du conciliateur de justice ou du juge. Une clause litigieuse n'a rien d'une fatalité : c'est un texte, et un texte se discute pièces en main.
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Les difficultés liées à la solidarité viennent presque toujours d'un bail mal rédigé ou d'un avenant de remplacement oublié. C'est précisément ce que permet d'éviter une rédaction soignée.
Sur Jimmi, propriétaires et locataires disposent d'un parcours qui produit un bail conforme, avec les clauses applicables à la colocation et un suivi des avenants lors des remplacements. Le Blog Jimmi rassemble nos guides sur les droits et obligations, et l'espace Droits du locataire reprend l'essentiel des règles évoquées ici. Côté propriétaire, publier une annonce de location sur Jimmi permet de préparer un dossier complet avant la signature.
Questions fréquentes sur la clause de solidarité
Qu'est-ce qu'une clause de solidarité dans un bail ?
C'est la clause par laquelle plusieurs locataires s'engagent solidairement : le bailleur peut réclamer la totalité du loyer et des charges à un seul d'entre eux, sans diviser ses poursuites. Elle se rencontre principalement en colocation, dans un bail unique signé par tous les occupants.
La solidarité dure-t-elle après le départ d'un colocataire ?
Oui, mais de façon encadrée. Depuis la loi Alur, l'article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989 limite la solidarité : elle prend fin à la date d'effet du congé et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après la date d'effet du congé.
Une caution solidaire peut-elle être poursuivie après un divorce ?
Oui, tant que l'engagement de caution n'a pas pris fin : la séparation ne l'éteint pas à elle seule. L'acte de cautionnement doit toutefois respecter les mentions exigées à peine de nullité, dont la mention manuscrite prévue par l'article 2297 du code civil.
Quelle différence entre la solidarité et une caution ?
La solidarité lie les colocataires entre eux et envers le bailleur ; la caution est un tiers extérieur qui garantit la dette du locataire. Leur durée et leurs conditions de fin obéissent à des textes distincts, et un même bail peut porter les deux engagements.
Que se passe-t-il si un colocataire part sans congé ?
La solidarité n'est pas éteinte. Le mécanisme d'extinction suppose un congé régulièrement délivré : sans congé conforme, l'ancien colocataire reste tenu des loyers, et le délai de six mois ne commence pas à courir.
L'essentiel à retenir
La solidarité entre colocataires est un engagement réel : dans une colocation à bail unique, elle permet de réclamer l'intégralité du loyer à un seul occupant. Mais depuis la loi Alur, elle a une fin claire — effet du congé et remplacement, ou six mois au plus tard. Ce qui compte, c'est la trace écrite : un congé régulier, un avenant de remplacement, et des mentions conformes pour la caution.
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Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique.
