En ouvrant sa quittance ou sa régularisation de charges, un locataire tombe parfois sur une ligne « ordures ménagères » dont il ignorait l'existence. À l'inverse, beaucoup de bailleurs refacturent cette taxe sans savoir précisément ce qu'ils ont le droit de récupérer. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) obéit pourtant à une règle simple en apparence — elle est due par le propriétaire — mais sa refacturation au locataire répond à un encadrement précis. Qui doit la payer, comment la refacturation fonctionne, et comment la vérifier ou la contester : voici l'essentiel.
Qu'est-ce que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ?
La TEOM est une taxe locale qui finance la collecte et le traitement des déchets ménagers. Elle est établie par la commune ou par l'intercommunalité (EPCI) compétente, qui vote chaque année son taux. Sa base de calcul n'est pas le nombre de personnes du foyer ni le volume de déchets produits : elle repose sur la valeur locative cadastrale du logement, à laquelle on applique un taux local.
La TEOM s'ajoute à la taxe foncière et apparaît sur l'avis de taxe foncière adressé au propriétaire. Elle n'est pas recouvrée séparément. Le cadre général figure dans le code général des impôts, à l'article 1520, et les modalités pratiques sont détaillées sur service-public.fr.
Il faut distinguer la TEOM d'un autre mode de financement : la redevance d'enlèvement des ordures ménagères (REOM). La REOM, elle, est facturée directement à l'occupant en fonction du service rendu ou du volume produit. Retenez la différence : la TEOM est une taxe assise sur le foncier, la REOM est une redevance liée au service. Selon la commune, l'une ou l'autre s'applique, jamais les deux.
TEOM : propriétaire ou locataire, qui doit la payer ?
La réponse est nette : le redevable légal de la TEOM est le propriétaire. Elle lui est réclamée sur son avis de taxe foncière, et c'est lui qui en répond auprès de l'administration fiscale. Un locataire ne reçoit jamais un avis de TEOM à son nom, et il n'est jamais redevable de cette taxe vis-à-vis du Trésor public.
Cela ne veut pas dire que le locataire n'en supporte jamais le coût. Le bailleur peut en refacturer une part ou la totalité au locataire, au titre des charges récupérables, si les conditions légales et contractuelles sont réunies. C'est une distinction essentielle, souvent source de litige :
- Être redevable — c'est le propriétaire, devant l'administration fiscale.
- Supporter économiquement — cela peut revenir au locataire, via la régularisation de charges.
Refacturer ne change rien à la nature de la taxe : elle reste due par le bailleur à la commune. Le bailleur qui la récupère ne fait que répercuter un montant qu'il a réellement payé.
Refacturation de la TEOM dans les charges locatives
La liste des charges récupérables sur le locataire est limitative : elle est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères y figure. Le bailleur peut donc la récupérer, mais sous conditions :
- Réalité du montant. La somme refacturée ne peut pas dépasser ce que le bailleur a réellement supporté pour le logement concerné. Une refacturation forfaitaire ou majorée est irrégulière.
- Justificatif. L'avis de taxe foncière, ou l'extrait correspondant, sert de preuve. Le locataire peut en demander communication.
- Provision puis régularisation. Le bail prévoit une provision mensuelle ou trimestrielle sur charges ; la TEOM est ensuite régularisée au moins une fois par an, une fois le montant définitif connu.
- Bail à l'appui. La clause de charges doit permettre la récupération. En l'absence de provision sur charges, la refacturation de la TEOM est contestable.
Pour un bail meublé ou lorsqu'un forfait de charges a été convenu, le régime diffère : le forfait couvre des charges déterminées d'avance, et la récupération de la TEOM en supplément est plus encadrée. En cas de doute sur votre bail, mieux vaut vérifier le contrat et la régularisation avant de payer.
Le législateur a par ailleurs précisé ce cadre, avec la loi n° 2023-580 du 10 juillet 2023, qui encadre la récupération de la TEOM auprès des locataires. Les modalités d'application dépendent de la situation de chaque logement.
TEOM, taxe foncière et provision pour charges : ne pas confondre
Trois notions circulent souvent dans la même conversation, et les confondre alimente les malentendus.
| Notion | Qui la doit | Sur quoi elle porte | Où on la voit |
|---|---|---|---|
| TEOM | Le propriétaire | Valeur locative cadastrale | Avis de taxe foncière |
| Taxe foncière | Le propriétaire | Propriété et revenus fonciers | Avis de taxe foncière |
| Provision pour charges | Le locataire | Charges locatives récupérables | Quittance mensuelle |
La taxe foncière rémunère la propriété ; la TEOM est la ligne « déchets » qui la complète. La provision pour charges versée par le locataire n'est pas un impôt : c'est un acompte sur des charges qui seront régularisées. La confusion vient du fait que la TEOM, due par le propriétaire, peut ressortir dans les charges du locataire — mais elle ne devient jamais une taxe à son nom.
Autre nuance : la provision de charges peut inclure la TEOM uniquement si le bail et la régularisation le justifient, et toujours pour le montant réel. Une ligne « ordures ménagères » calculée au forfait, sans référence à l'avis de taxe foncière, n'est pas conforme.
Vérifier la refacturation sur sa quittance ou sa régularisation
Le contrôle commence par des réflexes simples. Sur la quittance ou la régularisation annuelle, la ligne relative aux ordures ménagères doit être identifiable et rattachable à un justificatif. Trois vérifications s'imposent :
- Le montant correspond-il au réel ? Comparez la somme refacturée et le montant figurant sur l'avis de taxe foncière du bailleur pour le logement.
- La période est-elle cohérente ? Une régularisation doit couvrir l'exercice écoulé, pas un exercice déjà soldé ni une période où vous n'occupiez pas les lieux.
- Le bail le prévoit-il ? Sans clause de charges et sans provision, la récupération est fragile.
En cas d'écart, demandez par écrit au bailleur la communication du justificatif. Le décret n° 87-713 et les règles sur la régularisation annuelle des charges vous y autorisent. Un bailleur qui refacture sans pouvoir produire l'avis de taxe foncière concerné ne peut pas légitimement maintenir la ligne.
Pour aller plus loin sur le mécanisme général, l'article sur la régularisation des charges locatives détaille le calcul et la procédure. Et si vous vous demandez ce qui est réellement récupérable, charges locatives : ce que vous devez vraiment payer fait le tri.
Contester la TEOM : réclamation et délais
La contestation prend deux formes, selon ce que l'on vise.
Contester la taxe elle-même. Si le montant de la TEOM est erroné — surface, classement cadastral, exonération mal appliquée — la réclamation se fait auprès du service des impôts des entreprises ou du centre des finances publiques compétent, dans le délai légal suivant la mise en recouvrement. Ce droit appartient au propriétaire, redevable légal, mais rien n'empêche un locataire de signaler au bailleur une anomalie apparente.
Contester la refacturation. Si le problème porte sur ce qui vous est réclamé dans les charges, la contestation s'adresse d'abord au bailleur, par écrit, en demandant les justificatifs. En cas de désaccord persistant, une saisine de la commission départementale de conciliation est possible, puis, à défaut, le juge. Conservez quittances, régularisations et échanges écrits : ce sont eux qui font la différence.
Les points contestables les plus fréquents : un montant refacturé supérieur à la TEOM réelle, une ligne forfaitaire sans justificatif, ou des charges réclamées pour une période où le logement n'était pas occupé par le locataire.
Logement vacant, résidence secondaire et exonérations
La TEOM n'est pas refacturable indistinctement à tous les occupants. Trois situations méritent l'attention.
- Logement vacant. La taxe reste due par le propriétaire, qui ne peut pas en récupérer le montant auprès d'un locataire absent pendant la période considérée. Une refacturation portant sur des mois de vacance est irrégulière.
- Résidence secondaire. La TEOM reste due par le propriétaire ; l'occupant à titre secondaire n'est pas un locataire soumis au régime des charges récupérables.
- Exonérations. Certaines communes prévoient des exonérations ou des dégrèvements, ainsi que des dispositifs temporaires pour les logements neufs. Elles se traduisent sur l'avis de taxe foncière, dont le bailleur doit tenir compte dans la refacturation.
Un bailleur ne peut donc refacturer que la part correspondant aux périodes réellement occupées, sur des montants réellement supportés.
Questions fréquentes sur la TEOM
Le locataire doit-il payer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?
Non, pas devant l'administration fiscale : la TEOM est due par le propriétaire, et elle figure sur son avis de taxe foncière. Le bailleur peut toutefois en refacturer une part au locataire au titre des charges récupérables, si le bail et la régularisation annuelle le prévoient.
Comment la TEOM est-elle refacturée dans les charges ?
Par une provision versée par le locataire, puis une régularisation au moins annuelle sur justificatif. La refacturation ne peut pas dépasser le montant réellement supporté par le bailleur pour le logement concerné ; l'avis de taxe foncière sert de preuve.
Que faire si la TEOM refacturée semble trop élevée ?
Demandez par écrit au bailleur la communication du justificatif, puis comparez le montant réclamé à celui de l'avis de taxe foncière. En cas de désaccord persistant, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, et conserver tous les échanges et quittances.
Peut-on contester la TEOM ?
Oui. Une réclamation motivée peut être adressée au service des impôts compétent dans le délai légal suivant la mise en recouvrement, notamment en cas d'erreur de surface ou de classement cadastral. La contestation d'une refacturation, elle, se fait d'abord auprès du bailleur.
La TEOM est-elle récupérable sur un bail meublé ?
Le régime des charges récupérables s'applique aussi, mais le forfait de charges et les clauses du bail modifient les modalités. La récupération en supplément doit rester justifiée par un montant réel et une clause contractuelle claire.
En résumé
La TEOM est une taxe due par le propriétaire, assise sur la valeur locative cadastrale. Le locataire ne la doit jamais à l'administration ; il peut seulement en supporter une part si le bail prévoit une provision sur charges et qu'une régularisation annuelle, justificatif à l'appui, respecte le montant réel. Pour vérifier une refacturation, comparez-la à l'avis de taxe foncière et demandez le justificatif. En cas de litige, la commission départementale de conciliation est le premier recours.
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Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique.
