Vous êtes locataire et vous venez de recevoir un congé pour reprise ? Vous êtes bailleur et vous voulez récupérer votre logement sans commettre d'impair ? Le congé pour reprise obéit à des règles strictes : un motif encadré, un délai de préavis incompressible et une forme précise. Mal appliqué, il est nul ; détourné, il ouvre droit à des dommages et intérêts. Voici ce qu'il faut savoir pour sécuriser le terme du bail.
Congé pour reprise ou congé pour vente : ne pas confondre
Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer son logement pour l'habiter lui-même ou y loger un proche. Le congé pour vente, lui, sert à céder le bien : le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption et peut se porter acquéreur en priorité. Les deux procédures découlent de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, mais elles n'obéissent ni aux mêmes motifs ni aux mêmes conséquences.
Confondre les deux est une source classique de contentieux. Un bailleur qui invoque une reprise alors qu'il veut en réalité vendre commet une fraude, et le locataire peut contester le congé et demander réparation. À l'inverse, un congé pour vente rédigé comme une reprise prive le locataire de son droit de préemption et fragilise l'acte. Pour mesurer la différence, comparez avec notre guide du congé pour vente : procédure et délais 2026.
Qui le bailleur peut-il loger après une reprise ?
La reprise n'est légitime que si le bénéficiaire est bien celui que la loi autorise. Le bailleur peut récupérer le logement pour :
- l'habiter lui-même ;
- y loger son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS) ou son concubin ;
- y loger un ascendant ou un descendant (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants).
Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le concubin et le partenaire pacsé figurent expressément dans cette liste. La reprise au profit d'un « proche » est donc plus large qu'auparavant. En revanche, un frère, une sœur, un cousin ou un ami n'entrent pas dans le champ légal : une reprise à leur profit serait irrégulière.
Autre limite importante : la reprise ne peut pas bénéficier à une personne morale. Une société, même familiale, ne peut pas « habiter » le logement et ne peut donc pas se prévaloir de ce motif. Le bénéficiaire doit être une personne physique identifiée, et le congé doit mentionner ses nom, prénom, adresse et le lien de parenté qui l'unit au bailleur.
| Bénéficiaire possible | Bénéficiaire exclu |
|---|---|
| Le bailleur lui-même | Une personne morale / société |
| Conjoint, partenaire pacsé, concubin | Un frère, une sœur, un cousin |
| Ascendant (parent, grand-parent) | Un ami, un tiers sans lien |
| Descendant (enfant, petit-enfant) | Un locataire tiers |
Le motif légitime et sérieux : cas admis et abus
La reprise n'est qu'un cas particulier du congé. Le bailleur peut aussi congédier le locataire pour un « motif légitime et sérieux », notion plus ouverte mais contrôlée par le juge. Entrent typiquement dans ce cadre :
- les loyers impayés ou versés avec un retard récurrent ;
- les nuisances et troubles de voisinage imputables au locataire ;
- la sous-location non autorisée ;
- le défaut d'assurance ou l'absence de justification de l'assurance habitation ;
- la dégradation du logement ou le non-respect des obligations d'entretien.
Le motif doit être réel, sérieux et vérifiable au moment où le congé est délivré. Un simple grief, une intuition ou un différend ponctuel ne suffisent pas. Le juge apprécie au vu des pièces : quittances, mises en demeure, constats, courriers. Attention aux motifs « de confort » : un bailleur qui invoque des travaux, une vente déguisée ou un besoin personnel non établi s'expose à voir son congé annulé. Les manquements du locataire sont souvent liés aux règles du préavis de location : durée et motifs, qu'il vaut mieux connaître pour éviter le litige.
Délai de préavis et forme du congé
Le congé doit être notifié au moins six mois avant l'échéance du bail pour une location vide, et trois mois pour une location meublée. Ce délai court jusqu'à la date d'échéance du contrat, qui correspond en général au terme de la période de reconduction tacite.
| Situation | Préavis minimum | Point de départ |
|---|---|---|
| Location vide | 6 mois | Échéance du bail |
| Location meublée | 3 mois | Échéance du bail |
La forme est elle aussi impérative. Le congé doit être délivré :
- par lettre recommandée avec avis de réception ;
- par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ;
- ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Un email, un SMS ou une lettre simple ne valent pas signification. Le congé doit en outre préciser le motif et, en cas de reprise, l'identité du bénéficiaire. L'ANIL rappelle que ces conditions sont d'ordre public : les parties ne peuvent pas y renoncer, même d'un commun accord.
Reprise et usage de résidence principale
Le congé pour reprise ne produit effet qu'à l'échéance du bail : il ne met pas fin au contrat sur-le-champ. Le locataire qui conteste le congé peut rester dans les lieux jusqu'à ce qu'un juge tranche et, si le congé est déclaré irrégulier ou frauduleux, il peut même conserver le logement.
La reprise doit concerner l'usage d'habitation. Si le bailleur récupère le logement pour le relouer aussitôt, le transformer ou l'affecter à un usage commercial, la fraude est caractérisée. Un bien repris puis remis en location dans les mois suivants ouvre droit à réparation pour le locataire évincé, qui a engagé des frais de déménagement et parfois accepté un loyer plus élevé ailleurs.
Rappel sur la trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, l'expulsion d'un locataire est en principe suspendue. La remise d'un congé reste possible, mais l'occupant protégé ne peut pas être mis hors des lieux pendant cette période.
Contester un congé pour reprise : recours du locataire
Le locataire qui estime le congé irrégulier — délai trop court, forme incorrecte, motif absent ou non fondé — peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. La procédure est orale et l'avocat n'est pas obligatoire. Le juge apprécie la réalité de la reprise ou du motif invoqué.
Le locataire peut demander :
- la nullité du congé et son maintien dans les lieux ;
- des dommages et intérêts en réparation de son préjudice (frais de déménagement, surloyer, trouble de jouissance) ;
- le remboursement des frais engagés à tort.
Mieux vaut réunir les preuves sans attendre : copie du congé et de l'avis de réception, échanges avec le bailleur, éléments montrant que la reprise n'est pas réelle (bien remis en vente ou en location, bénéficiaire qui ne l'occupe pas). Le délai utile pour agir dépend de la situation ; un conseil juridique permet de sécuriser la démarche.
Sanctions d'un congé irrégulier ou frauduleux
Un congé irrégulier dans sa forme ou son délai est nul : il ne produit aucun effet et le bail se poursuit. Le locataire qui l'a contesté dans les règles conserve son logement.
Une reprise frauduleuse — le bailleur ne réoccupe pas le bien ou le remet sur le marché — expose son auteur à des dommages et intérêts. La loi permet aussi au locataire évincé d'être indemnisé pour le préjudice subi, et le juge peut prononcer des sanctions civiles, voire pénales en cas de manœuvre manifestement abusive. Le message est clair : la reprise doit être sincère et durable, pas un prétexte pour récupérer un logement et le relouer plus cher.
Questions fréquentes sur le congé pour reprise
Quels sont les motifs valables d'un congé pour reprise ?
Le bailleur peut reprendre le logement pour l'habiter lui-même ou y loger un proche (conjoint, partenaire pacsé, concubin, ascendant, descendant), ou invoquer un motif légitime et sérieux, par exemple des manquements du locataire comme des loyers impayés ou des nuisances. La reprise doit être réelle : une reprise frauduleuse est sanctionnée par des dommages et intérêts.
Quel délai de préavis s'applique à un congé pour reprise ?
Le congé doit être notifié au moins six mois avant l'échéance du bail pour une location vide, et trois mois pour une location meublée. La notification se fait par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Un délai insuffisant rend le congé nul.
Le locataire peut-il s'opposer à un congé pour reprise ?
Oui, s'il l'estime irrégulier ou frauduleux : il peut saisir le juge des contentieux de la protection, qui apprécie la réalité du motif. Un congé jugé abusif peut ouvrir droit à des dommages et intérêts et, dans certains cas, au maintien dans les lieux jusqu'à la décision du juge.
Le bailleur peut-il reprendre le logement pour y loger son frère ou sa sœur ?
Non. La loi limite la reprise à l'habitation par le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin, un ascendant ou un descendant. Un frère, une sœur, un cousin ou un ami n'entrent pas dans le champ : la reprise à leur profit serait irrégulière et pourrait être annulée.
Que se passe-t-il si le bailleur ne réoccupe pas le logement ?
Il s'agit d'une reprise frauduleuse. Le locataire évincé peut réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi et, selon les cas, obtenir réparation. Le bailleur qui remet le bien en location ou le vend juste après la reprise s'expose à des sanctions civiles, voire pénales.
Un congé pour reprise bien préparé protège les deux parties : le bailleur récupère son bien dans les règles, le locataire sait à quoi s'en tenir. Motif conforme, délai respecté, forme irréprochable et reprise sincère : ce sont les quatre conditions d'un terme de bail sans contentieux. Pour aller plus loin sur vos droits, parcourez nos droits du locataire et notre blog Jimmi — droits et obligations, ou publiez une annonce de location sur Jimmi si vous cherchez à louer en toute sérénité.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique.
