Vous êtes propriétaire bailleur et vous voulez vendre votre logement occupé par un locataire ? Bonne nouvelle : c'est possible, à condition de respecter une procédure très encadrée. Le congé pour vente permet de récupérer le logement à l'échéance du bail pour le vendre — mais une lettre incomplète, un délai manqué ou une forme non conforme rend le congé nul, et le bail se poursuit.
Ce guide détaille les règles 2026 : les délais, le contenu obligatoire de la lettre, les modes d'envoi valables, le droit de préemption du locataire et les sanctions en cas d'erreur.
Attention : Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour une situation particulière, consultez un professionnel du droit.
Le congé pour vente en bref
Le congé pour vente est la notification par laquelle le propriétaire bailleur met fin au bail à son échéance pour vendre le logement. Il est encadré par l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui fixe à la fois le délai de préavis, le contenu de la lettre et les droits du locataire.
Le principe est simple : le bailleur ne peut donner congé que pour trois motifs — vendre le logement, le reprendre pour l'habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux (par exemple une faute du locataire). Le congé pour vente est le seul qui permet de récupérer les lieux pour une mise en vente sans contrainte.
À la différence du congé pour reprise, le congé pour vente vaut offre de vente au locataire : ce dernier bénéficie d'un droit de préemption et peut se porter acheteur du logement dans des conditions préférentielles (voir plus bas).
Quand le propriétaire peut-il donner congé pour vendre ?
En règle générale, le congé pour vente ne peut être donné qu'à la date d'échéance du bail — c'est-à-dire à la fin de la période en cours (en général tous les 3 ans pour une location vide, 1 an pour une location meublée). Le propriétaire ne peut pas donner congé en cours de bail pour vendre.
Deux situations particulières concernent le propriétaire qui a acheté un logement déjà occupé :
| Situation | Moment où le congé peut être donné |
|---|---|
| Échéance du bail moins de 3 ans après l'achat | À l'échéance de la 1re reconduction du bail |
| Échéance du bail plus de 3 ans après l'achat | À l'échéance du bail en cours |
Exemple : si vous achetez un logement occupé le 1er mars 2025 et que l'échéance du bail est le 31 mai 2027 (moins de 3 ans après l'achat), vous pourrez donner congé pour l'échéance de la première reconduction — soit le 31 mai 2030.
Le délai de préavis de 6 mois
Pour être valable, le congé pour vente doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail. Ce n'est pas la date d'envoi qui compte, mais la date de réception effective par le locataire.
Quelques règles de calcul essentielles :
- Échéance le 20 septembre → la lettre doit être reçue au plus tard le 20 mars.
- Échéance le 31 août → la lettre doit être reçue au plus tard le 28 février (29 février en année bissextile).
- Les jours fériés et week-ends sont inclus dans le calcul. Si le délai expire un dimanche, il expire ce jour-là.
- Congé anticipé : envoyer la lettre bien avant les 6 mois est valable, mais le congé ne prend effet qu'à la date où il aurait dû être donné. Exemple : échéance le 20 septembre, lettre reçue le 3 mars → le préavis court à compter du 20 mars et le congé prend effet le 20 septembre.
⚠️ Si la lettre parvient au locataire en retard, le congé n'est pas valable et le bail se poursuit dans ses conditions antérieures.
Le contenu obligatoire de la lettre de congé
Une lettre de congé pour vente incomplète est nulle. La lettre doit obligatoirement indiquer :
- Le motif du congé : « pour vendre »
- Le prix et les conditions de la vente du logement loué et de ses éventuelles annexes louées (parking, cave, etc.)
- La description précise du logement et de ses annexes louées (la superficie n'est pas obligatoire)
- L'énoncé des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui détaillent les conditions de l'offre de vente au locataire
L'absence de l'un de ces éléments rend le congé irrégulier et donc inopposable au locataire. C'est l'erreur la plus fréquente chez les bailleurs qui rédigent eux-mêmes leur congé — d'où l'intérêt de s'appuyer sur un modèle à jour ou sur un professionnel.
Les modes d'envoi valables
Le congé doit parvenir au locataire par l'un des trois canaux suivants :
- Lettre recommandée avec accusé de réception — le délai court à compter de la réception effective (si le locataire ne retire pas le courrier, le délai ne court pas)
- Acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) — le délai court au jour du dépôt ou de la remise de l'acte
- Remise en main propre contre émargement ou récépissé signé — le délai court au jour de la remise
Le congé ne peut pas être donné par simple e-mail, même si le locataire accuse réception. Une lettre recommandée électronique (LRE) est en revanche valable, à condition que le locataire ait préalablement accepté ce mode d'envoi (il dispose de 15 jours pour accepter ou refuser).
La lettre doit être adressée à tous les signataires du bail (les deux époux si le propriétaire a été informé du mariage, les deux partenaires de Pacs le cas échéant).
Le droit de préemption du locataire
Le congé pour vente vaut offre de vente au locataire. Concrètement :
- Le locataire peut se porter acheteur du logement, aux prix et conditions indiqués dans le congé
- L'offre de vente est valable pendant les 2 premiers mois du préavis
- Pendant ce délai, le bailleur ne peut pas vendre le logement à un tiers aux mêmes conditions sans avoir laissé le locataire se positionner
Si le locataire accepte l'offre, la vente se conclut dans les conditions annoncées. S'il refuse ou ne répond pas dans le délai, le bailleur est libre de vendre à un tiers. Le droit de préemption est une protection essentielle du locataire : il explique pourquoi le prix et les conditions de vente doivent être indiqués dès le congé.
Les locataires protégés : le bail se renouvelle automatiquement
Dans certains cas, le locataire est protégé : le bail se renouvelle automatiquement à l'échéance et le congé pour vente ne produit pas d'effet. C'est le cas lorsque le locataire (ou une personne à sa charge) a plus de 65 ans à la date d'échéance du bail et que les revenus du foyer sont inférieurs à certains plafonds.
Les plafonds de revenus 2026 (sur les 12 mois précédant la notification du congé) :
| Situation du foyer | Paris / limitrophe | Autre commune IDF | Autre région |
|---|---|---|---|
| 1 personne seule | 26 920 € | 26 920 € | 23 403 € |
| 2 personnes | 40 233 € | 40 233 € | 31 254 € |
| 3 personnes | 52 740 € | 48 362 € | 37 584 € |
| 4 personnes | 62 968 € | 57 930 € | 45 374 € |
Dans cette configuration, le bail est renouvelé automatiquement — le bailleur ne peut pas récupérer le logement pour le vendre, sauf à proposer un relogement dans des conditions équivalentes (règle applicable sous conditions).
Les sanctions en cas de congé frauduleux ou irrégulier
Les erreurs de procédure ont des conséquences lourdes pour le bailleur :
- Congé irrégulier (délai non respecté, forme non conforme, contenu incomplet) : le congé est nul et le bail se poursuit dans ses conditions antérieures
- Congé frauduleux : donner congé en prétendant vouloir vendre alors que la vente n'est pas réellement envisagée est puni d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale (article 15 V de la loi du 6 juillet 1989)
La jurisprudence est vigilante sur ce point : le motif de vente doit être réel et sincère. Un congé donné pour vendre suivi d'une remise en location du logement expose le bailleur à des dommages et intérêts en plus de l'amende.
FAQ
Le propriétaire peut-il donner congé pour vendre en cours de bail ?
Non, sauf cas particuliers. Le congé pour vente ne peut être donné qu'à l'échéance du bail (ou, pour un logement acheté occupé, à l'échéance de la première reconduction si l'échéance survient moins de 3 ans après l'achat).
Le locataire doit-il payer le loyer pendant le préavis ?
Oui, jusqu'à la remise des clés. Le locataire peut quitter le logement quand il le souhaite pendant le préavis, mais il doit le loyer et les charges jusqu'à la date effective de remise des clés au propriétaire.
Que se passe-t-il si le locataire veut acheter le logement ?
Le congé vaut offre de vente : le locataire peut se porter acheteur au prix et aux conditions indiqués dans le congé, pendant les 2 premiers mois du préavis. S'il accepte, la vente se conclut à ces conditions ; s'il refuse, le bailleur peut vendre à un tiers.
Conclusion
Vendre un logement occupé est parfaitement possible, mais la procédure du congé pour vente ne tolère pas l'approximation : délai de 6 mois, contenu obligatoire de la lettre, forme d'envoi valable et droit de préemption du locataire. Une erreur sur l'un de ces points rend le congé nul et repousse la vente de plusieurs années.
Pour sécuriser votre projet de vente, faites vérifier votre congé avant envoi — et anticipez : le délai de 6 mois se calcule dès la réception par le locataire. Sur jimmi.fr, retrouvez nos guides pratiques pour gérer votre location sereinement, de la signature du bail à l'échéance.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit (avocat spécialisé en droit immobilier, notaire ou juriste).
