Sous-location sans accord du propriétaire : interdite ?

Vous louez un appartement et vous vous demandez si vous pouvez le sous-louer — ou vous êtes propriétaire et vous découvrez qu'un locataire sous-loue sans vous avoir demandé l'accord. La sous-location sans accord du propriétaire est interdite par la loi, et l'ignorer expose le locataire à la résiliation de son bail et au remboursement des loyers perçus. Voici les règles exactes, les sanctions et les recours, en vigueur en 2026.

La sous-location est-elle autorisée en France ?

La sous-location est le contrat par lequel le locataire donne en location tout ou partie de son logement à une autre personne, appelée sous-locataire. Le locataire reste locataire du propriétaire, mais il devient lui-même le bailleur de son sous-locataire : c'est cette double relation qui rend la situation juridiquement fragile.

Le principe est posé par l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : le locataire ne peut ni céder son bail, ni sous-louer son logement sans l'accord écrit du propriétaire. Cette règle vaut que le logement soit loué vide ou meublé, et quelle que soit la durée de la sous-location envisagée.

La sous-location n'est donc pas interdite en soi : elle est encadrée. Dès lors que le propriétaire donne son accord écrit, elle devient parfaitement légale — à condition de respecter quelques limites, détaillées par la fiche officielle sur la sous-location et par l'ANIL.

L'accord écrit du propriétaire : une condition obligatoire

L'accord du propriétaire doit être écrit. Un accord verbal, un silence ou une tolérance ne suffisent pas : en cas de litige, c'est le locataire qui devra prouver que le propriétaire avait autorisé la sous-location.

Cet accord écrit doit porter sur deux points précis :

1. Le principe même de la sous-location : le propriétaire autorise son locataire à sous-louer tout ou partie du logement.
2. Le montant du loyer demandé au sous-locataire : le propriétaire doit connaître et accepter le loyer de la sous-location.

Il est recommandé d'envoyer la demande d'autorisation en lettre recommandée avec accusé de réception, afin de conserver une preuve datée. Un modèle de demande est disponible sur le site service-public.fr.

Une fois l'accord obtenu, le locataire doit transmettre au sous-locataire deux documents : une copie de l'autorisation écrite du propriétaire et une copie du bail en cours. Cette transmission n'est pas une formalité accessoire : elle protège le sous-locataire, qui sait ainsi que la sous-location est régulière et dans quelles conditions elle a été acceptée.

Quel loyer peut demander le locataire qui sous-loue ?

Le locataire qui sous-loue ne peut pas en profiter pour réaliser une marge sur le dos du propriétaire. La règle est simple : le montant du loyer au m² de surface habitable demandé pour la sous-location ne peut pas dépasser celui demandé au locataire principal.

Concrètement, si le locataire paie 800 € par mois pour un logement de 40 m², soit 20 €/m², il ne peut pas sous-louer une chambre de 12 m² à plus de 240 € par mois. Un loyer de sous-location supérieur au loyer principal est une faute qui peut être sanctionnée, même quand la sous-location a été autorisée.

La durée de la sous-location obéit à la même logique de protection : elle ne peut pas dépasser celle du bail du locataire. Si le bail principal prend fin — quel qu'en soit le motif — la sous-location prend fin avec lui, et le sous-locataire n'a alors aucun droit vis-à-vis du propriétaire : il ne peut pas se maintenir dans les lieux, ni réclamer un bail direct. Le propriétaire n'a aucun lien contractuel avec le sous-locataire, sauf s'il a lui-même conclu un contrat avec lui.

Sous-location et bail mobilité : le cas particulier

Le bail mobilité, créé par la loi ELAN, permet de louer un logement meublé pour une durée de 1 à 10 mois à des personnes en situation temporaire : études supérieures, formation professionnelle, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission professionnelle. Il est non renouvelable et non reconductible.

Ce dispositif repose sur une logique personnelle : le logement est loué au locataire lui-même, pour les besoins de sa situation temporaire. La sous-location n'y a pas sa place : le bail mobilité ne prévoit pas que le locataire puisse faire occuper le logement par un tiers, et la sous-location reste soumise au droit commun — c'est-à-dire à l'accord écrit du propriétaire, dans la limite de la durée du bail. En pratique, un sous-locataire dans un bail mobilité n'aurait aucun titre d'occupation solide, et le locataire qui sous-loue sans accord prend le risque de voir son bail mobilité résilié. Les règles détaillées du bail mobilité figurent dans la fiche officielle dédiée.

Sanctions en cas de sous-location sans accord

Sous-louer sans l'accord écrit du propriétaire expose le locataire à des sanctions lourdes, prévues par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et rappelées par la fiche service-public sur la sous-location :

• La résiliation du bail du locataire : la sous-location non autorisée constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui peut justifier la résiliation du bail, y compris par le jeu d'une clause résolutoire.
• La résiliation du contrat du sous-locataire : le sous-locataire, dont l'occupation repose sur une sous-location irrégulière, perd son titre d'occupation.
• Le versement des sous-loyers perçus : le locataire peut être condamné à reverser au propriétaire le montant des loyers qu'il a perçus du sous-locataire.
• Des dommages et intérêts : si le propriétaire démontre un préjudice — dégradations, trouble de jouissance, perte de chance de louer plus cher — il peut obtenir une indemnisation complémentaire.
• La responsabilité de la plateforme : la plateforme internet qui a publié l'annonce de sous-location peut elle aussi être condamnée à payer au propriétaire les revenus tirés de la sous-location irrégulière.

Pour les locations touristiques de courte durée, des sanctions supplémentaires peuvent s'ajouter dans les communes soumises à des règles particulières (enregistrement obligatoire, autorisation de changement d'usage) : un propriétaire peut vérifier si son logement est loué sans autorisation via les registres locaux.

Que peut faire le propriétaire ? Recours et résiliation

Le propriétaire qui découvre une sous-location sans accord dispose de plusieurs recours, qu'il peut cumuler :

1. Mettre en demeure le locataire de cesser la sous-location, par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant la règle légale et les risques encourus.
2. Invoquer la clause résolutoire du bail si elle existe, ou saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail pour manquement grave du locataire.
3. Demander le remboursement des sous-loyers perçus par le locataire et des dommages et intérêts.
4. Signaler l'annonce aux plateformes, qui sont tenues de retirer les annonces manifestement illicites lorsqu'elles sont notifiées.

En pratique, la jurisprudence considère la sous-location non autorisée comme une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, même en l'absence de clause résolutoire. Le propriétaire peut aussi demander l'expulsion du sous-locataire, qui n'a aucun droit au maintien dans les lieux.

À l'inverse, le propriétaire qui accepte la sous-location a tout intérêt à formaliser son accord par écrit, en précisant sa durée, son périmètre (tout ou partie du logement) et le loyer autorisé : c'est la seule façon de garder la maîtrise de l'occupation de son bien.

Questions fréquentes sur la sous-location

Un locataire peut-il sous-louer sans l'accord du propriétaire ?

Non : la sous-location est interdite sans accord écrit du bailleur. L'accord doit porter à la fois sur le principe de la sous-location et sur le montant du loyer demandé au sous-locataire.

Quelles sanctions pour une sous-location sans accord ?

Le propriétaire peut demander la résiliation du bail et des dommages et intérêts. Le locataire peut aussi être condamné à reverser les sous-loyers perçus, et la sous-location peut justifier une expulsion du sous-locataire, qui n'a aucun droit au maintien dans les lieux.

Le locataire peut-il louer son logement sur Airbnb sans accord ?

Non, pas sans l'accord écrit du propriétaire. La sous-location de courte durée en meublé est soumise à la même règle, et des obligations locales (enregistrement, autorisation) peuvent s'y ajouter dans certaines communes.

Location entre particuliers : les bons réflexes avec Jimmi

La sous-location sans accord est un risque classique de la location, mais il se prévient : un bail clair, un propriétaire qui connaît ses droits et un locataire informé des règles évitent l'essentiel des litiges.

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En résumé : la sous-location est légale uniquement avec l'accord écrit du propriétaire, qui doit porter sur le principe et sur le loyer ; le loyer de sous-location ne peut pas dépasser le loyer principal, et sa durée ne peut pas excéder celle du bail. Sans accord, le locataire risque la résiliation de son bail, le reversement des sous-loyers perçus et des dommages et intérêts — et le sous-locataire n'a aucun droit au maintien dans les lieux. Un propriétaire averti formalise tout par écrit, et un locataire qui veut sous-louer commence par demander l'accord : c'est la condition pour louer sereinement. Retrouvez tous nos guides pratiques sur le blog et nos conseils pour louer son logement sans agence.

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique.